Nuovo regime fiscale delle locazioni brevi: approvate le disposizioni attuative

Approvate con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017 le disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96. In particolare, le disposizioni individuano le modalità con le quali i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici trasmettono i dati relativi ai contratti di locazione breve.

La Trasmissione dei dati

Il provvedimento prevede, al punto 3, che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché coloro che gestiscono portali telematici, che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve, comunicano all’Agenzia delle entrate comunicano all’Agenzia delle entrate: il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile. Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata. I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia. I soggetti non residenti effettuano tale adempimento per il tramite della stabile organizzazione – se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR – o, nel caso in cui ne risultino privi, avvalendosi di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

Termini di trasmissione

La comunicazione dei dati è effettuata entro termine il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Effettuazione della ritenuta

Ai sensi del punto 4 del provvedimento, se gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare, all’atto del pagamento al beneficiario, una ritenuta del 21 per cento che si considera operata a titolo di acconto nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca. La ritenuta è operata dai soggetti residenti e dai soggetti non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR in qualità di sostituti d’imposta e versata, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui la ritenuta è effettuata, con le modalità di cui all’articolo 17 del D.Lgs. n. 241 del 1997.

Conservazione dati

Il punto 5 del provvedimento, stabilisce che gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici conservano gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati dei pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati, per il termine previsto per l’accertamento ai sensi dall’art. 43 del DPR n. 600 del 1973.

Si ricorda, che per l’articolo 4 del decreto-legge “Omnibus” correttivo, per contratti di “locazione breve” si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Ai redditi derivanti da tali contratti, stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017, si applicano in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione di beni immobili. L’opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario che, in quanto riconducibili ai redditi diversi sarebbero stati esclusi, in mancanza di una specifica disposizione, dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca previsto solo per i redditi fondiari. A carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, sono posti obblighi informativi qualora intervengano nei contratti in questione; se tali soggetti intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21 per cento all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia stata effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca. Tali adempimenti sono effettuati dagli intermediari sulla base delle informazioni e de dati forniti dai locatori degli immobili. Inoltre, con risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 della ritenuta e sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento. I soggetti in questione provvedono anche alla dichiarazione e certificazione delle ritenute operate, ai sensi dell’articolo 4 del D.P.R. n. 322 del 1998. I soggetti tenuti ad effettuare la ritenuta assolvono mediante l’invio della relativa certificazione anche gli obblighi di comunicazione dei dati del contratto. I soggetti non residenti, che risultino privi di una stabile organizzazione in Italia, effettuano la ritenuta ed adempiono agli obblighi di versamento, certificazione e dichiarazione tramite un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973.

Link al testo del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017, recante: «Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo»

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88 E del 5 luglio 2017, con oggetto: «RISCOSSIONE – Contratti di locazione breve – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96»