È stata pubblicata dall’Agenzia delle entrate, la risoluzione n. 23/E di oggi (3 aprile 2025) che, alla luce del recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, precisa che agli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l’aliquota del 9 per cento prevista dal primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, in luogo dell’aliquota del 15 per cento di cui al terzo periodo del medesimo comma. La risoluzione in esame, risulta in linea di con la risoluzione n. 4 del 15 gennaio 2021, in tema di tassazione degli atti “costitutivi” di servitù su terreni agricoli.  Anche nella citata risoluzione del 2021 si afferma che in tema di imposta di registro, il termine «trasferimento» contenuto nell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 è stato adoperato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti costituenti diritti reali di godimento come la servitù, la quale non determina il trasferimento ma la compressione del diritto di proprietà del fondo servente per l’ “utilitas” del fondo dominante, non autonomamente trasferibile dalla proprietà del medesimo; ne consegue che all’atto costitutivo di servitù su terreni agricoli si applica non già l’aliquota del 15%, prevista per gli atti di trasferimento di terreni agricoli a soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale, ma l’aliquota del 9 per cento, prevista per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento. (Cfr, Sentenza n. 22198 del 5 settembre 2019 della Suprema Corte di Cassazione; conf: Cass. nn. 22199, 22200, 22201 del 2019 nonché nn. 6761, 6762, 6763, 6764, 22188 del 2020).

La risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 23 del 3 aprile 2025

Di seguito il testo integrale della risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 23 E del 3 aprile 2025, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Atti “costitutivi” del diritto di superficie su terreni agricoli – Articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) – Art. 952 e seguenti del c.c.

 Con riferimento alla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, di un atto di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli ai sensi dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte prima (di seguito, Tariffa), allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, si forniscono le seguenti indicazioni.

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del codice civile. In particolare, l’articolo 952 (rubricato “Costituzione del diritto di superficie”) prevede, al primo comma, che «Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà» e, al secondo comma, che «Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo».

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 43, comma 1, lettera a), del TUR stabilisce che «La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: […] per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto […]».

In relazione all’aliquota applicabile, l’articolo 1, comma 1, della Tariffa dispone, al primo periodo, che sono soggetti a imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e, al terzo periodo, che l’imposta di registro si applica con l’aliquota del 15 per cento «Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale».

Al riguardo, la circolare 19 dicembre 2013, n. 36/E (in “Finanza & Fisco” n. 39/2013, pag. 3192), al paragrafo 8 concernente il “Diritto di superficie su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici”, aveva chiarito che “in base al disposto dell’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento sono assoggettati all’imposta nella misura dell’8 per cento (n.d.r. ora 9%). Tuttavia, nell’ipotesi in cui oggetto della concessione del diritto di superficie sia un terreno agricolo, l’imposta è applicata nella misura del 15 per cento” e che “per effetto delle modifiche introdotte con l’articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, gli atti aventi ad oggetto la concessione del diritto di superficie di cui si tratta, stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2014, saranno soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale del 9%”. (1)

Diversamente, la Corte di Cassazione, con ordinanza 22 ottobre 2024, n. 27293, ha affermato l’applicabilità a un atto di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli per la realizzazione di un impianto fotovoltaico dell’imposta di registro con l’aliquota dell’8 per cento prevista, ratione temporis, dall’articolo 1, comma 1, primo periodo, della Tariffa, in luogo di quella del 15 per cento di cui al successivo terzo periodo.

Nella citata pronuncia la Corte, dopo aver ricostruito la disciplina civilistica del diritto di superficie (2), ha precisato che la disposizione del terzo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa “è applicabile al trasferimento e non alla “costituzione” di un diritto reale di godimento“.

L’orientamento espresso dalla citata ordinanza n. 27293 del 2024 è conforme a quello precedentemente riportato nell’ordinanza 11 febbraio 2021, n. 3461, ove la Cassazione, sempre con riferimento alla tassazione di un atto di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, ha condiviso «l’indirizzo già espresso con sentenza n. 16495 del 2003 […] in fattispecie riguardante la costituzione di un diritto di servitù (ai fini fiscali assimilabile a quella in esame), secondo cui: “Il termine trasferimento contenuto nel D.P.R. 131 del 1986, art. 1, della tariffa allegata è stato adoperato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente ma compressione del diritto di proprietà di questi a vantaggio di un determinato fondo (dominante)””.(3)

Tanto premesso, alla luce del richiamato orientamento della giurisprudenza di legittimità, devono ritenersi superate le indicazioni contenute nei documenti di prassi sopra indicati, con specifico riferimento alla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, degli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli.

Pertanto, agli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l’aliquota del 9 per cento prevista dal primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, in luogo dell’aliquota del 15 per cento di cui al terzo periodo del medesimo comma.

***

Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.

Nota (1) – Cfr. anche circolare 10 giugno 1986, n. 37, parte n. 39, la quale aveva precisato che l’articolo 1-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 634, secondo cui si applica l’aliquota del 15 per cento agli «Atti traslativi a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, atti traslativi e costitutivi di diritti reali immobiliari, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi», è stato assorbito nel vigente articolo 1 della Tariffa; risoluzione 22 giugno 2000, n. 92, che, sia pure con riferimento agli atti di “costituzione” di servitù di elettrodotto su terreni agricoli, aveva chiarito che le disposizioni del comma 1 dell’articolo 1 della Tariffa “attengono alle diverse tipologie di atti traslativi elencati nel primo periodo, nonché alle diverse ipotesi che si possono verificare nell’ambito della medesima categoria di atti, individuati nei periodi successivi al primo.

Il primo periodo del comma 1, infatti, espressamente stabilisce l’obbligo della registrazione in termine fisso per gli “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi”.

Nei successivi periodi viene altresì precisata la modalità di tassazione di ogni singolo “trasferimento”; è evidente che devono intendersi ricompresi in tale termine anche gli atti “costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento”, in quanto espressamente indicati nel primo periodo del comma in esame.

Da quanto precisato consegue che non vi è alcun dubbio circa l’applicabilità agli atti costitutivi di servitù su di un terreno agricolo dell’aliquota proporzionale del 15 per cento, prevista dal più volte citato art. 1 della Tariffa. Tale trattamento va esteso a tutti i trasferimenti di terreni di natura agricola che non si avvalgono di particolari regimi agevolativi”; nonché, da ultimo, risposta a interpello n. 365, pubblicata il 3 luglio 2023.

Nota (2) – La Corte ha evidenziato che l’articolo 952 del codice civile individua due fattispecie distinte: “La prima è la concessione da parte del proprietario di un fondo del diritto di erigere e mantenere una costruzione al di sopra di esso a favore di un terzo, il quale acquisirà la proprietà del manufatto, una volta completato. La seconda consiste nel trasferimento della titolarità giuridica di un immobile separatamente dalla proprietà del suolo che rimane in capo al concedente.

2.8. In entrambe le configurazioni contemplate dall’art. 952 cod. civ., si assiste alla separazione tra la titolarità giuridica del fondo e quella della costruzione (da edificare o già esistente).

L’istituto non comporta, però, un frazionamento della titolarità giuridica del suolo che […] rimane in capo al concedente, ma una compressione per quest’ultimo del diritto di proprietà a seguito della rinuncia ad esercitare il suo pieno potere di disposizione sul bene gravato dal diritto di superficie. Pertanto, la peculiarità del diritto di superficie è quella di mantenere distinta la proprietà della costruzione dalla proprietà del suolo. La “costituzione” a favore di terzi di un diritto reale di godimento (quale il diritto di superficie) non determina alcun effetto estintivo della titolarità del diritto di proprietà in capo all’originario proprietario […].

3. In ragione della chiara distinzione rilevabile dal disposto dell’art. 952 cod. civ. va precisato che alla formazione della proprietà superficiaria si perviene mediante la “costituzione” del diritto di superficie (Cass. n. 1844/1993) […], atteso che la costituzione di un diritto di superficie ha consentito successivamente di costruire e mantenere la proprietà dell’impianto fotovoltaico distinta da quella del suolo, sicché solo tale proprietà superficiaria può essere “trasferita””.

Nota (3) – Con riferimento all’applicazione dell’imposta di registro agli atti “costitutivi” di servitù su terreni agricoli, si rinvia alla risoluzione 15 gennaio 2021, n. 4/E, che, nel richiamare, tra le altre, la citata sentenza n. 16495 del 2003, ha affermato che, ai fini dell’imposta di registro, la tassazione degli atti “costitutivi” di servitù su terreni agricoli è operata con l’aliquota prevista dall’articolo 1, comma 1, primo periodo, della Tariffa, in luogo di quella prevista dal terzo periodo del medesimo comma, superando, sul punto, le indicazioni contenute nella citata risoluzione n. 92 del 2000 e riprese nella circolare 29 maggio 2013, n. 18/E, paragrafo 4.16. (in “Finanza & Fisco” n. 15/2013, pag. 1004)

Vedi anche:

Soggetta al registro con l’aliquota del 9% l’atto di costituzione del diritto di superficie sul terreno agricolo destinato alla costruzione di un impianto fotovoltaico

Corte Suprema di Cassazione – Sezione V Civile Tributaria – Ordinanza n. 3461 del 11/02/2021 – (Presidente: Zoso Liana Maria Teresa, Relatore: Fasano Anna Maria) – IMPOSTA DI REGISTRO – Tariffa – Imposta proporzionale di registro – Atti previsti nell’art. 1, primo e secondo periodo, della tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) – Interpretazione del termine “trasferimento” – Riferibilità agli atti di costituzione di diritti reali di godimento su terreni agricoli, con applicazione della maggiore aliquota del 15 per cento – Esclusione – Fondamento – Fattispecie in tema di diritto di superficie – Art. 952 c.c.

In tema di imposta di registro, il termine “trasferimento”, contenuto nell’art. 1 della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, è stato adoperato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come (nella specie) la superficie, la quale non comporta trasferimento di diritti ma “si costituisce” attraverso la separazione tra la proprietà del suolo e quella della costruzione soprastante già esistente o da costruire con effetti in confronto del concedente (l’obbligo di consentire la costruzione e di non recarvi pregiudizio) e del superficiario (diritto di fare e mantenere l’opera o diritto di proprietà sulla costruzione).

I documenti di prassi richiamati dalla risoluzione

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18 E del 29 maggio 2013, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO (c.d. TUR) – IVA (Imposta sul valore aggiunto) – IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI E DONAZIONI (c.d. TUS) – IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE (c.d. TUIC) – Tassazione degli atti notarili – Guida operativa – D.P.R. 26/24/1986, n. 131 – D.Lgs. 31/10/1990, n. 346 – D.Lgs. 31/10/1990, n. 347

Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 92 E del 22 giugno 2000, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Atto di costituzione di servitù di elettrodotto – Applicabilità agli atti costitutivi di servitù su di un terreno agricolo dell’aliquota proporzionale del 15 per cento, prevista dall’art.1 della Tariffa allegata al D.P.R. 26/04/1986, n. 131

Arriva la bussola sulle novità in materia di imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e tributi minori. Con la circolare n. 2 del 14 marzo 2025, l’Agenzia delle entrate illustra le modifiche introdotte nell’ambito della Riforma fiscale dai decreti legislativi n. 139 e 87 del 2024, tra cui il meccanismo dell’autoliquidazione per gli atti soggetti a registrazione, le semplificazioni in materia di accesso alle banche dati del Catasto e di pagamento dell’imposta di bollo.

Registro al restyling

In via generale, il nuovo articolo 41 del Testo unico Registro (TUR) prevede che il calcolo dell’imposta competa direttamente al soggetto obbligato al versamento e non più all’ufficio. Novità anche in materia di trasferimenti di azienda: viene infatti ammessa espressamente, a determinate condizioni, la separata applicazione delle aliquote relative ai trasferimenti a titolo oneroso dei diversi tipi di beni che compongono l’azienda, al posto dell’aliquota unica.

Le novità sull’accesso alle banche dati del Catasto

Per incentivare l’uso dei canali online, non è più dovuta la maggiorazione del 50% per l’accesso in via diretta (“fuori convenzione”) ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale. Non si applicano tributi o altri oneri, inoltre, agli aggiornamenti delle intestazioni catastali in caso di decesso di persone titolari di usufrutto, uso o abitazione, che sono effettuati d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate.

Cosa cambia per l’imposta di bollo

Razionalizzata anche la disciplina concernente l’imposta di bollo e i tributi speciali, tenendo conto, in particolare, delle possibilità offerte dalla dematerializzazione dei documenti e degli atti. In particolare, vengono semplificate le modalità di pagamento: per gli atti da registrare in termine fisso, il bollo è assolto, anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione, tramite modello F24; ok al contrassegno telematico per i documenti analogici presentati per la registrazione in originale all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Diviene possibile, infine, anche in relazione all’imposta di bollo e all’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine, presentare la dichiarazione integrativa, per correggere errori od omissioni. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 14 marzo 2025).

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 2 del 14 marzo 2025, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI – IMPOSTA DI BOLLO e altri tributi minori – Interventi apportati con il D.Lgs. n. 139/2024 – Modifiche al sistema sanzionatorio – D.Lgs. 18/09/2024, n. 139 e D.Lgs. 14/06/2024, n. 87.

È stata pubblicata, la risoluzione n. 66/E del 20 dicembre 2024 in materia di richieste di riconoscimento dell’agevolazione “prima casa”, in sede di presentazione della dichiarazione di successione oltre il termine ordinario di dodici mesi dall’apertura della successione stessa.

Nel documento di prassi, evidenziato che riguardo alla emendabilità della dichiarazione di successione, la risoluzione 13 gennaio 2012, n. 8/E ha già chiarito che “i contribuenti possano procedere alla rettifica di errori contenuti nella dichiarazione di successione anche non meramente materiali o di calcolo, e gli uffici dell’Agenzia sono tenuti a valutare tali rettifiche, a condizione che tali modifiche vengano dichiarate prima della notificazione dell’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta ovvero prima del decorso del termine ultimo previsto dall’articolo 27, comma 3, del TUS, per la notifica del medesimo (due anni dal pagamento dell’imposta principale)”. Dai chiarimenti di cui alla citata risoluzione del 2012, precisa ora l’Agenzia delle entrate, consegue, la possibilità di richiedere l’agevolazione ”prima casa”, con dichiarazione integrativa o sostitutiva, entro il limite temporale della notifica dell’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta, ex articolo 27, comma 3, del TUS.

Peraltro, osservano i tecnici di via Giorgione, in caso di dichiarazione di successione omessa, l’agevolazione ”prima casa” può essere richiesta entro il termine di decadenza dall’azione di accertamento dell’omessa dichiarazione e, dunque, entro cinque anni dal termine ordinario di presentazione della dichiarazione omessa, ai sensi del citato articolo 27, comma 4 del TUS. Tuttavia, nelle ipotesi in cui la dichiarazione di successione sia presentata in un momento successivo allo scadere del termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, si ritiene che l’agevolazione ”prima casa” non possa essere richiesta in mancanza del suddetto requisito al momento dell’apertura della successione, atteso che la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto (ex Nota II-bis, lettera a) o in un atto integrativo prima dello scadere del termine di diciotto mesi (cfr. risoluzione 27 aprile 2017, n. 53).

È stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 2 ottobre 2024 n. 182, il Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139, recante: «Disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA».

Tale decreto dà attuazione ai principi di cui all’articolo 10 della legge di delega per la riforma fiscale (Legge n. 111 del 2023), che reca i princìpi e criteri direttivi specifici relativi ai tributi indiretti diversi dall’IVA, con particolare riferimento all’imposta di registro, all’imposta sulle successioni e donazioni, all’imposta di bollo e alle tasse automobilistiche.

Il decreto si compone di 11 articoli e le disposizioni hanno effetto a partire dal 1° gennaio 2025.

Le stesse si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione a partire da tale data, nonché alle successioni aperte e agli atti a titolo gratuito fatti a partire da tale data.

I principali interventi riguardano:

• l’imposta sulle successioni e donazioni;
• l’imposta di registro;
• le imposte ipotecaria e catastale;
• l’imposta di bollo e l’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine;
• l’accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale;
• le intestazioni catastali;
• l’incremento della dotazione finanziaria del Fondo per l’attuazione della delega fiscale.

Imposta sulle successioni e donazioni

Il provvedimento apporta una revisione complessiva all’imposta sulle donazioni e successioni, modificando l’intero Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni, di cui al D.Lgs. n. 346/1990.

Tra le principali modifiche si segnala quanto segue:

• la riconduzione, nell’ambito del Testo unico, delle modalità di determinazione dell’imposta, delle aliquote e delle franchigie;
• l’applicazione dell’imposta anche ai trasferimenti di beni e diritti che avvengono a titolo gratuito, in luogo della locuzione «altra liberalità tra vivi», ricomprendendo in questa definizione i trasferimenti derivanti da trust e da altri vincoli di destinazione, introducendo una specifica disciplina;
• l’esclusione dell’imposta sulle donazioni per le cosiddette liberalità d’uso;
• la previsione dell’applicazione di un’aliquota più elevata quando il disponente o il trustee versano il tributo al momento del conferimento dei beni o dell’apertura della successione, senza tener conto delle franchigie, qualora non sia possibile determinare la categoria di beneficiari;
• la modifica alle disposizioni sui trasferimenti d’azienda familiare;
• la previsione in base alla quale le banche, gli intermediari finanziari e le società e gli enti che emettono azioni, obbligazioni, cartelle, certificati ed altri titoli di qualsiasi specie, anche prima della presentazione della dichiarazione di successione, consentono, in presenza di beni immobili nell’asse ereditario e nei limiti delle somme dovute per il versamento delle imposte catastali, ipotecarie e di bollo, lo svincolo delle attività cadute in successione quando a richiederlo sia l’unico erede di età anagrafica non superiore a 26 anni;
• la semplificazione delle dichiarazioni, anche con riferimento ai documenti allegati e all’invio telematico. La presentazione della dichiarazione avviene per via telematica, con modalità stabilite mediante provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate; mentre la spedizione tramite raccomandata viene riservata ai non residenti;
• l’introduzione del principio di autoliquidazione dell’imposta con successivo controllo da parte dell’amministrazione finanziaria;
• la previsione secondo cui l’Agenzia delle entrate, qualora ritenga che la dichiarazione della successione, o la dichiarazione sostitutiva o integrativa, siano incomplete o infedeli, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi dalla data di notificazione della liquidazione dell’imposta principale.

Inoltre, viene eliminata la misura fissa degli interessi, che in precedenza il Testo Unico fissava nella misura del 4,50 per cento per ogni semestre compiuto.

Imposta di registro

Il provvedimento apporta modifiche al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, finalizzate a:

• aggiornare i riferimenti normativi al diritto interno e unionale;
• semplificare la registrazione degli atti, anche telematicamente, superando le modalità previste precedentemente e rispondendo alle esigenze di digitalizzazione;
• facilitare il versamento dell’imposta, anche mediante l’autoliquidazione della medesima da parte dei contribuenti;
• prevedere, in merito alle cessioni di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell’impresa, un’apposita pattuizione recante la ripartizione del corrispettivo indicata nell’atto o nei suoi allegati;
• prevedere che, anche per le rendite vitalizie soggette all’imposta di registro (oltre che a quelle soggette all’imposta sulle successioni e donazioni), laddove il tasso di interesse legale risulti uguale o inferiore allo 0,1%, si assumano i coefficienti previsti dal decreto Mef n. 302 del 30 dicembre 2015.

Imposte ipotecaria e catastale

La norma modifica le vigenti disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastale, accorpando le due categorie di imposte.

Imposta di bollo e imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine

La disposizione prevede che:

• per gli atti da registrare in termine fisso ai sensi del TUR (Testo unico dell’imposta di Registro), l’imposta di bollo sia assolta nel termine previsto per la registrazione dell’atto;
• per i documenti analogici presentati per la registrazione in originale all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, sia possibile assolvere l’imposta di bollo anche mediante contrassegno telematico.

La dichiarazione dell’imposta di bollo e la dichiarazione dell’imposta sostitutiva, possono essere integrate per correggere errori od omissioni, attraverso successiva dichiarazione da presentare, tramite modelli conformi, non oltre i termini di decadenza dal potere di accertamento.

Accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale

Il provvedimento interviene sulle modalità di accesso telematico alle banche dati ipotecarie e catastali dell’Agenzia delle entrate.

L’accesso ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale viene consentito a chiunque, anche su base convenzionale, secondo le modalità definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Intestazioni catastali

Sono state introdotte novità in materia di aggiornamento delle intestazioni catastali, mediante una semplificazione dei relativi adempimenti tributari.

Nello specifico, nel caso di decesso di persone fisiche iscritte in catasto in qualità di titolari di diritti reali di usufrutto, uso e abitazione, il relativo aggiornamento delle intestazioni catastali è effettuato d’ufficio dall’Agenzia delle entrate, senza applicazione di tributi e oneri, in base alle comunicazioni effettuate all’Anagrafe Tributaria.

L’eventuale sussistenza di un diritto di accrescimento, che produce l’effetto di espandere la quota degli altri contitolari nel caso in cui venga meno la titolarità di qualcuno di essi ed è configurabile sia nella quota ereditaria sia nel legato, deve essere fatta rilevare in catasto sulla base della presentazione di una domanda di voltura, esente da tributi e oneri, a cura dei soggetti in favore dei quali il diritto di usufrutto, uso e abitazione si accresce, nel termine di un anno dall’avvenuto decesso dei soggetti di cui sopra.

Link al testo del Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139, recante: «Disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA». Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, n. 231 del 2 ottobre 2024.

Link al testo delle Relazioni (illustrativa, tecnica, ATN e AIR) allo schema di decreto legislativo recante disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA (Atto del Governo n. 171 – Schema approvato con modifiche e divento definitivo con il Decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 231 del 2 ottobre 2024.

Fonte: Dipartimento per il Programma di Governo, sito web: https://www.programmagoverno.gov.it/

Riforma fiscale –  Ultimi Atti del Governo sottoposti a parere

Atto del Governo 171 – «Schema di decreto legislativo recante disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA»

Testi disponibili:

Testo dell’atto trasmesso il 27 giugno 2024

Relazione illustrativa, relazione tecnica, ATN e AIR

Atto del Governo 170 – «Schema di decreto legislativo recante disposizioni integrative e correttive in materia di regime di adempimento collaborativo, razionalizzazione e semplificazione degli adempimenti tributari e concordato preventivo biennale»

Testi disponibili:

Testo dell’atto contente lo schema di decreto legislativo, approvato in via preliminare dal Consiglio dei ministri il 20 giugno 2024, recante: «Disposizioni integrative e correttive in materia di regime di adempimento collaborativo, razionalizzazione e semplificazione degli adempimenti tributari e concordato preventivo biennale», trasmesso il 27 giugno 2024, al fine dell’espressione del parere da parte delle Commissioni parlamentari.

Relazioni (illustrativa e tecnica) allegate allo schema di decreto legislativo trasmesso il 27 giugno 2024 alla Camera dei Deputati.

Analisi dell’impatto della regolamentazione (AIR) e dell’analisi tecnico-normativa (ATN)

Atto del Governo 166 – «Schema di decreto legislativo recante disposizioni nazionali complementari al codice doganale dell’Unione e revisione del sistema sanzionatorio in materia di accise e di altre imposte indirette sulla produzione e sui consumi»

Testi disponibili:

Testo dell’atto trasmesso

Relazione illustrativa, relazione tecnica, ATN e AIR

Intesa della Conferenza unificata

Pronte le istruzioni dell’Agenzia sul bonus prima casa per chi ha meno di 36 anni, l’agevolazione finalizzata a favorire l’acquisto dell’abitazione da parte delle persone più giovani e con ISEE non superiore a 40mila euro, alla luce dell’ultima proroga al 31 dicembre 2024 per coloro che hanno registrato il preliminare entro il 31 dicembre 2023. Con una circolare n. 14 del 18 giugno 2024, l’Agenzia ricorda i requisiti per beneficiare della misura di favore e fornisce indicazioni agli uffici con riguardo al nuovo termine fissato dal decreto Milleproroghe (D.L. n. 215/2023).

Il documento di prassi fornisce inoltre istruzioni sul credito d’imposta riconosciuto a chi ha stipulato prima della proroga e “apre”, sempre per i contratti stipulati nel 2024 entro il 29 febbraio, all’Isee ottenuto successivamente, purché riferito allo stesso nucleo familiare.

Il perimetro della proroga

Via libera, dunque, al bonus “prima casa under 36” fino al 31 dicembre 2024 a patto che il contratto preliminare sia stato registrato nel 2023. Quanto agli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe (29 febbraio 2024), la circolare ricorda che è riconosciuto un credito d’imposta, utilizzabile nel 2025, d’importo pari alle imposte pagate in eccesso: per beneficiarne, sarà possibile rendere al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo, in cui il contribuente manifesta la volontà di avvalersi del beneficio e dichiara di essere in possesso dei requisiti. Questo atto integrativo potrà essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024, ma ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta.

Le istruzioni sull’Isee

Per l’accesso al bonus è inoltre necessario avere, al momento del rogito, un valore Isee non superiore a 40mila euro annui. A questo proposito la circolare specifica che, per gli atti stipulati prima dell’entrata in vigore della proroga, è possibile dimostrare il rispetto dei requisiti se, anche in data successiva, si è in possesso di un Isee in corso di validità nel 2024 che fa riferimento allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto. La circolare fornisce infine istruzioni per beneficiare del credito d’imposta in caso di riacquisto, affrontando il tema con alcuni esempi a seconda che l’atto di acquisto sia soggetto a imposta di registro o a IVA.

In cosa consiste il bonus “prima casa under 36”

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. In primo luogo, è prevista l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto. Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. (Così, comunicato Stampa Agenzia delle entrate del 18 giugno 2024)

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 14 del 18 giugno 2024, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – IVA (Imposta sul valore aggiunto) – Agevolazioni tributarie previste per l’acquisto della prima casa – Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette – Agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36” – Proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni e il riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 . Art. 64, commi da 6 a 10, del DL 25/05/2021, n. 73, conv., con mod., dalla L 23/07/2021, n. 106 (D.L. “Sostegni-bis”) – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del DPR 26/04/1986, n. 131 – Articolo 3, commi 12-terdecies e 12-quaterdecies del DL 30/12/2023, n. 215, conv., con mod., dalla L 23/02/2024, n. 18

Vedi anche:

Agevolazioni prima casa under 36. Requisiti e vantaggi

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12 E del 14 ottobre 2021: «IMPOSTA DI REGISTRO – IVA (Imposta sul valore aggiunto) – Agevolazioni tributarie previste per l’acquisto della prima casa – Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette – Agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36” – Art. 64, commi da 6 a 10, del D.L. 25/05/2021, n. 73, conv., con mod., dalla L. 23/07/2021, n. 106 (D.L. “Sostegni-bis”) – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131»

La Guida aggiornata (marzo 2024) fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore).

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata alla disciplina del “prezzo-valore”. Con il citato sistema agevolativo:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari.

Nella prima parte della Guida, inoltre, sono fornite indicazioni utili da seguire prima di procedere all’acquisto.

Un capitolo della pubblicazione è dedicato alle agevolazioni fiscali introdotte dal decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni) che stipulano un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o 31 dicembre 2024, se hanno sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto entro il 31 dicembre 2023).

Link alla Guida per l’acquisto della casa (aggiornamento marzo 2024) – Le imposte e le agevolazioni

Le versioni precedenti:

Link alla Guida per l’acquisto della casa (aggiornamento gennaio 2023) – Le imposte e le agevolazioni

Con circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 3 del 16 febbraio 2024, fornite le istruzioni, in merito ad alcune previsioni in materia di imposte indirette contenute:

• nella legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024);
• nel decreto-legge 18 ottobre 2023, 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191 (“Decreto Anticipi”);
• nel decreto-legge 13 giugno 2023, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 10 agosto 2023, 103 ( “Decreto Salva-infrazioni”).

Queste le misure oggetto dei chiarimenti:

Misure concernenti l’imposta sul valore aggiunto

• Innalzamento delle aliquote IVA su alcuni prodotti per l’infanzia e per l’igiene femminile;
• Proroga dell’aliquota IVA agevolata in relazione alle cessioni di pellet;
• Sgravio dell’IVA per i soggetti domiciliati e residenti fuori dell’unione europea – riduzione del valore minimo dei beni ceduti;
• Adempimenti IVA relativi all’immatricolazione o successiva voltura di autoveicoli provenienti dallo Stato della Città del Vaticano o dalla Repubblica di San Marino;

Imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all’estero dalle persone fisiche

• Innalzamento dell’aliquota dell’IVAFE sui prodotti finanziari detenuti in stati o territori a regime fiscale privilegiato;

Misure concernenti l’imposta di registro

• Esenzione dall’imposta di registro per l’adeguamento statutario degli enti sportivi dilettantistici;
• Agevolazione “prima casa” in favore di persone trasferite all’estero per ragioni di lavoro.

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 3 del 16 febbraio 2024, con oggetto: NOVITÀ FISCALI – MANOVRA FINANZIARIA PER IL 204 – Legge di Bilancio 2024 – Principali novità in materia di imposte indirette contenute nella legge 30 dicembre 2023, n. 213 (c.d. “Legge di bilancio 2024”), nel decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 (c.d. “Decreto Anticipi”), e nel decreto-legge 13 giugno 2023, n. 69 (c.d. “Decreto Salva-infrazioni”)

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida aggiornata (gennaio 2023) elle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, ecc.)

Con la pubblicazione l’Agenzia delle entrate fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera) e di affrontare con serenità un momento così importante.

La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Nella prima parte della guida, inoltre, sono fornite indicazioni utili da seguire prima di procedere all’acquisto.

Un capitolo della pubblicazione è dedicato alle recenti agevolazioni fiscali introdotte dal decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni) che stipulano un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Link alla Guida per l’acquisto della casa (aggiornamento gennaio 2023) – le imposte e le agevolazioni

Alla luce di recenti decisioni della Suprema Corte di Cassazione secondo le quali, “in tema di imposta di registro, l’esenzione dal pagamento del contributo unificato prevista dall’art. 46 della L. n. 374 del 1991, per le cause e le attività conciliative in sede non contenziosa di valore non superiore ad euro 1.033,00 e per gli atti e i provvedimenti ad esse relativi si applica a tutte le sentenze adottate in tali procedimenti, indipendentemente dal grado di giudizio e dall’ufficio giudiziario adito, rispondendo tale soluzione alla lettera nella norma, che non limita la sua portata alle sole sentenze emesse dal giudice di pace, nonché alla sua ratio, intesa a ridurre il costo del servizio di giustizia per le procedure di valore più modesto”, l’Agenzia delle entrate con circolare n. 30 E del 29 luglio 2022, “rettifica” i precedenti chiarimenti forniti con la risoluzione n. 97 del 10 novembre 2014 (in “Finanza & Fisco” n. 29/2014, pag. 2235).

In particolare, nel nuovo documento di prassi stabilito che “in virtù dell’orientamento espresso e allo scopo di allinearsi alla richiamata giurisprudenza per assicurare uniformità di trattamento delle situazioni analoghe a quelle prese in considerazione dalle pronunce menzionate, si ritiene di applicare la disposizione di favore contenuta nell’articolo 46 della legge n. 374 del 1991 a tutti gli atti e provvedimenti relativi a controversie il cui valore non eccede la somma individuata di euro 1.033,00, indipendentemente dal grado di giudizio e dall’ufficio giudiziario adito, con il superamento delle precedenti indicazioni di prassi in materia. La disposizione esentativa in commento si applica anche agli atti giudiziari, così come individuati dalla Nota II posta in calce all’articolo 8 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i quali trova applicazione l’imposta di registro in misura fissa in quanto dispongono il pagamento di corrispettivi o prestazioni soggetti ad imposta sul valore aggiunto. In particolare, la richiamata Nota II prevede che «Gli atti di cui al comma 1, lettera b), e al comma 1-bis non sono soggetti all’imposta proporzionale per la parte in cui dispongono il pagamento di corrispettivi o prestazioni soggetti all’imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’art. 40 del testo unico», mentre quest’ultima disposizione prevede, in via generale, che «Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa». In tali casi, pertanto, non è dovuta neanche l’imposta in misura fissa. Si precisa, infine, che la previsione esentativa non risulta applicabile alle disposizioni negoziali contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati, enunciati nell’atto dell’autorità giudiziaria interessato dall’agevolazione in esame, che restano soggetti a tassazione in ottemperanza alle previsioni recate dall’articolo 22 del d.P.R. n. 131 del 1986. Ciò in quanto, la disposizione agevolativa di cui al più volte citato articolo 46 interessa esclusivamente «Le cause e le attività conciliative in sede non contenziosa il cui valore non eccede la somma di euro 1.033,00 e gli atti e i provvedimenti ad esse relativi…».

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 30 del 29 luglio 2022, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Applicazione dell’imposta – Sentenze e provvedimenti giudiziari – Imposta di registro su atti giudiziari – Esenzione – Cause il cui valore non eccede la somma di euro 1.033,00 e atti e provvedimenti ad esse relativi – Ambito applicativo – Art. 46 della L. 21/11/1991, n. 374

Link al testo dell’ordinanza n. n. 5858 del 3 marzo 2021, Corte Suprema di Cassazione, Sezione VI, Presidente: Mocci Mauro, Relatore: Caprioli Maura, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Applicazione dell’imposta – Sentenze e provvedimenti giudiziari – Imposta di registro su atti giudiziari – Esenzione – Decisioni rese in appello in cause di valore inferiore ad Euro 1.033,00 – Applicabilità – Fondamento – Art. 46 della L. 21/11/1991, n. 374

Link al testo dell’ordinanza n. 31278 del 4 dicembre 2018, Corte Suprema di Cassazione, Sezione V, Presidente: Cristiano Magda, Relatore: D’oriano Milena, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Applicazione dell’imposta – Sentenze e provvedimenti giudiziari – Imposta di registro su atti giudiziari – Esenzione – Decisioni rese in appello in cause di valore inferiore ad Euro 1.033,00 – Applicabilità – Fondamento – Art. 46 della L. 21/11/1991, n. 374 – Art. 13 della L. 30/05/2002, n. 115

La sospensione dei termini per le agevolazioni “prima casa”, introdotta dal c.d. Decreto Milleproroghe 2022 per far fronte alle difficoltà dovute all’emergenza epidemiologica, resta valida anche nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2022 e il 28 febbraio 2022, anteriore rispetto alla data di entrata in vigore della proroga. È uno dei chiarimenti contenuti nella circolare n. 8/E di oggi, che fornisce indicazioni sulle novità relative a imposta di registro, Iva e Irap presenti nel D.L. n. 228/2021.

Sospensione dei termini più ampia

Dal 23 febbraio 2020 al 31 marzo 2022 è in vigore una sospensione dei termini che condizionano le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, in cui rientrano, tra gli altri, il periodo di 18 mesi entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione oppure il termine di un anno entro il quale il neoproprietario deve procedere alla vendita della vecchia abitazione acquistata, a sua volta, usufruendo dei benefici “prima casa”. Se, per esempio, l’acquisto dell’abitazione è avvenuto prima del 23 febbraio 2020, i termini sono sospesi dal 23 febbraio 2020 per riprendere il loro decorso il 1° aprile 2022, mentre se l’acquisto è avvenuto tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022, i termini sospesi inizieranno a decorrere direttamente il 1° aprile 2022.

La Circolare, oltre a confermare la sospensione anche per il periodo anteriore rispetto alla data di entrata in vigore della proroga (1° gennaio 2022 -28 febbraio 2022), chiarisce che il contribuente che nel frattempo abbia versato le maggiori somme dovute a titolo di imposta, interessi e sanzioni può ottenerne il rimborso.

Indicazioni sui versamenti sospesi

La circolare fornisce chiarimenti anche sulla proroga di alcuni versamenti fiscali riconosciuta dal Decreto Milleproroghe 2022 per aiutare le attività economiche colpite dalle recenti emergenze sanitarie dell’influenza aviaria e della peste suina africana. In particolare, per i soggetti che svolgono attività di allevamento avicunicolo o suinicolo nelle aree soggette a restrizioni sanitarie a causa delle emergenze, il decreto prevede la proroga al 31 luglio 2022 delle scadenze comprese tra il 1° gennaio 2022 e il 30 giugno 2022 dei versamenti riguardanti le ritenute alla fonte (articoli 23 e 24 del D.P.R. n. 600/1973) e le trattenute relative alle addizionali Irpef regionale e comunale operate in qualità di sostituti d’imposta, nonché dei versamenti IVA. La circolare chiarisce che non sono dovuti interessi per i versamenti effettuati fino al 31 luglio 2022 e fornisce dettagli sui presupposti per poter beneficiare della proroga.

Più tempo per versare l’Irap non corrisposta

Slitta ancora il termine per regolarizzare gli omessi versamenti Irap per errata applicazione dell’esonero previsto dal D.L. n. 34/2020 (decreto Rilancio). In particolare il Milleproroghe interviene sul D.L. n. 104/2020 (decreto Agosto) posticipando al 30 giugno 2022 il termine entro cui pagare, senza applicazione di sanzioni e interessi, il saldo Irap 2019 e il primo acconto Irap 2020, nel caso in cui tali importi non siano stati versati per una erronea interpretazione dei limiti e delle condizioni previsti dal “Quadro temporaneo per le misure di aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del Covid-19” (c.d. Temporary Framework). (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 29 marzo 2022)

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8 E del 29 marzo 2022: «MILLEPROROGHE 2022 – IMPOSTA DI REGISTRO, IVA e IRAP – Sospensione dei termini agevolazione prima casa (articolo 3, comma 5-septies) – Proroga dei versamenti per i soggetti che svolgono attività di allevamento avicunicolo o suinicolo nelle aree soggette a restrizioni sanitarie per le emergenze dell’influenza aviaria e della peste suina africana (articolo 3, comma 6-quater) – Proroga del termine per versare l’IRAP non corrisposta per errata applicazione dell’esonero previsto dal decreto Rilancio (articolo 20-bis). – Artt. 3, commi 5-septies e 6-quater, e 20-bis del D.L. 30/12/2021, n. 228, conv., con mod., dalla L. 25/02/2022, n. 15»

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62/E del 27 ottobre 2021 (di seguito riportata) ha istituito il codici tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta, in favore degli acquirenti di “prime case” di abitazione che non hanno compiuto trentasei anni di età, di cui all’articolo 64, comma 7, del D.L. n. 73/2021, cd. Decreto legge “Sostegni-bis” – (in “Finanza & Fisco” n. 26-27/2021, pag. 1766) di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto.

Il testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 62 del 27 ottobre 2021, con oggetto: RISCOSSIONE – Agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36”) – Ristoro pari all’IVA pagata – Istituzione del codice tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta, in favore degli acquirenti di “prime case” di abitazione che non hanno compiuto trentasei anni di età, di cui all’articolo 64, comma 7, del D.L. 25 maggio 2021, n.73 – Art. 64, commi da 6 a 10, del DL 25/05/2021, n. 73, conv., con mod., dalla L 23/07/2021, n. 106 (D.L. “Sostegni-bis”) – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del DPR 26/04/1986, n. 131

Il decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, c.d. Decreto Sostegni-bis in “Finanza & Fisco” n. 26-27/2021, pag. 1766, introduce, con i commi da 6 a 10 dell’articolo 64, nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione con la finalità di favorire l’autonomia abitativa dei giovani, relativamente alle quali, con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, sono stati anche forniti alcuni chiarimenti applicativi.

Il comma 7 del citato articolo 64 del D.L. n. 73 del 2021 dispone, in particolare, che per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, di cui al comma 6 dello stesso articolo 64, agli acquirenti, che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato, è attribuito un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto.

Lo stesso comma 7 prevede, inoltre, che il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Ai sensi del comma 9 del richiamato articolo 64 del D.L. n. 73 del 2021, il credito d’imposta in parola è attribuito solo in relazione agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021, data di entrata in vigore in vigore del medesimo decreto-legge, e il 30 giugno 2022.

Tanto premesso, per consentire l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta in parola, limitatamente all’importo non fruito con le altre modalità citate, è istituito il seguente codice tributo:

 

• “6928” denominato “Credito d’imposta “prima casa under 36” – art. 64, c. 7, DL n. 73 del 2021”.

 

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con il periodo d’imposta in cui è stato stipulato l’atto traslativo a titolo oneroso della proprietà, nel formato “AAAA”.

Per saperne di più:

Agevolazioni prima casa under 36. Requisiti e vantaggi

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12 E del 14 ottobre 2021: «IMPOSTA DI REGISTRO – IVA (Imposta sul valore aggiunto) – Agevolazioni tributarie previste per l’acquisto della prima casa – Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette – Agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36” – Art. 64, commi da 6 a 10, del D.L. 25/05/2021, n. 73, conv., con mod., dalla L. 23/07/2021, n. 106 (D.L. “Sostegni-bis”) – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131»

Pronte le istruzioni per ottenere il bonus “Prima casa under 36” previsto dal D.L. Sostegni-bis (Art.64, commi da 6 a 10, D.L. n. 73/2021). Possono beneficiarne i giovani con meno di 36 anni e un Isee non superiore 40mila euro che acquistano un’abitazione entro il 30 giugno 2022. Con la circolare n. 12/E, firmata dal direttore dell’Agenzia, viene tracciato il perimetro della nuova agevolazione che punta a favorire l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani attraverso alcune misure di favore come l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a IVA. In particolare, il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva. Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

L’agevolazione non è invece applicabile ai contratti preliminari di compravendita, essendo prevista per i soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso.

Quali sono i requisiti per accedere al nuovo bonus

Il bonus è riservato ai soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 40mila euro annui. Inoltre, il contribuente, al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare di avere un valore Isee non superiore a 40mila euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità (o di aver già provveduto a richiederla in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto).

I vantaggi del bonus prima casa under 36

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. In primo luogo, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a IVA, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. Per godere dell’esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

I contratti preliminari di compravendita e le aste giudiziarie

La circolare pone l’attenzione anche sui contratti preliminari di compravendita, che non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. Semaforo verde, infine, per gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria, che possono accedere comunque al beneficio. (Così, comunicato stampa Agenzia delle Entrate del 14 ottobre 2021)

In tema di imposta di registro, il termine “trasferimento” contenuto nell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 è stato adoperato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti costituenti diritti reali di godimento come la servitù, la quale non determina il trasferimento ma la compressione del diritto di proprietà del fondo servente per l’ “utilitas” del fondo dominante, non autonomamente trasferibile dalla proprietà del medesimo; ne consegue che all’atto costitutivo di servitù su terreni agricoli si applica non già l’aliquota del 15%, prevista per gli atti di trasferimento di terreni agricoli a soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale, ma l’aliquota dell’8% (ora 9 per cento), prevista per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento. Questa la massima della Sentenza n. 22198 del 5 settembre 2019 della Suprema Corte di Cassazione (Conf: Cass. nn. 22199, 22200, 22201 del 2019 nonché nn. 6761, 6762, 6763, 6764, 22188 del 2020).

Alla luce dell’indirizzo assunto dai giudici di legittimità nelle plurime pronunce richiamate, devono ritenersi superate – con riferimento alla tassazione ai fini dell’imposta di registro degli atti costitutivi di servitù su terreno agricolo – le indicazioni contenute nella risoluzione n. 92 del 22 giugno 2000 e riprese nella circolare n. 18 del 29 maggio 2013 (par. 4.16), con conseguente applicazione agli stessi atti dell’aliquota del 8 per cento (ora 9 per cento) prevista dal primo periodo del comma 1 dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986 in luogo di quella del 15 per cento applicata dall’Ufficio in sede di controllo.

Queste le conclusioni contenute nella risoluzione n. 4 del 15 gennaio 2021, con cui l’Agenzia delle entrate annuncia il dietro front agli uffici e riconosce che aliquota dell’imposta di registro da applicare alla costituzione di servitù su terreno agricolo a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli è quella del 9 per cento e non del 15 per cento prevista in caso di trasferimento del bene.

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 4 E del 15 gennaio 2021, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Imposta proporzionale di registro – Atti previsti nell’art. 1, primo e secondo periodo, della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 – Interpretazione del termine “trasferimento” – Atti costitutivi di servitù su terreno agricolo – Riferibilità agli atti di costituzione di servitù su terreni agricoli, con applicazione della maggiore aliquota del 15 per cento – Esclusione – Orientamento della giurisprudenza di legittimità – Rettifica di precedenti istruzioni (circolare 18/2013, par. 4.16 e risoluzione n. 92/2000) – Gestione del contenzioso pendente – Art.1 della Tariffa allegata al D.P.R. 26/04/1986, n. 131

L’orientamento della Suprema Corte di Cassazione

Servitù su terreni agricoli: l’imposta di registro è al 9%

Corte di Cassazione, Sez. VI Ordinanza n. 22118 del 13 ottobre 2020 – (Presidente: Mocci Mauro; Relatore: Delli Priscoli Lorenzo), con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Tariffa – Servitù – Imposta proporzionale di registro – Nozione di “trasferimento” – Portata – Atto costitutivo di servitù – Tassazione

Costituzione di una servitù su un terreno agricolo: la cassazione conferma che l’aliquota da applicare è quella dell’8% (ora 9)

Corte di Cassazione, Sez. V, Sentenza n. 22198 del 5 settembre 2019 (Presidente: Chindemi Domenico; Relatore: Fasano Anna Maria), con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Tariffa – Servitù – Imposta proporzionale di registro – Nozione di “trasferimento” – Portata – Atto costitutivo di servitù su terreni agricoli – Contenuto – Conseguenze – Tassazione – Aliquota del 15% – Esclusione – Aliquota dell’8% (ora 9 per cento) – Applicabilità – Art.1 della Tariffa allegata al D.P.R. 26/04/1986, n. 131 – Artt. 1027 e 1018 c.c.

Conf.: Cass. Sez. V, Sent. n. 16495 del 04/11/2003

Escludono dall’imposizione con aliquota del 15% gli atti portanti costituzione di servitù, Cass. nn. 22199, 22200, 22201 del 2019 nonché nn. 6761, 6762, 6763, 6764, 22188 del 2020

I documenti di prassi richiamati dalla risoluzione

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18 E del 29 maggio 2013, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO (c.d. TUR) – IVA (Imposta sul valore aggiunto) – IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI E DONAZIONI (c.d. TUS) – IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE (c.d. TUIC) – Tassazione degli atti notarili – Guida operativa – D.P.R. 26/24/1986, n. 131 – D.Lgs. 31/10/1990, n. 346 – D.Lgs. 31/10/1990, n. 347

Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 92 E del 22 giugno 2000, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Atto di costituzione di servitù di elettrodotto – Applicabilità agli atti costitutivi di servitù su di un terreno agricolo dell’aliquota proporzionale del 15 per cento, prevista dall’art.1 della Tariffa allegata al D.P.R. 26/04/1986, n. 131

Comunicare la variazione di un contratto di locazione o di affitto diventa più facile. La rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone, può essere comunicata all’Agenzia delle entrate direttamente via web con il Modello RLI senza bisogno di recarsi allo sportello. La nuova versione del Modello, di agevole compilazione, è da oggi (3 luglio 2020) disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate. Resta ferma la modalità di presentazione “agile” prevista per la richiesta di servizi essenziali in via semplificata, mediante Pec o e-mail.

Modello RLI, nuovo “adempimento successivo”

Il modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI) e gli applicativi software ad esso collegati sono stati implementati per venire incontro alle esigenze degli utenti nel corso del periodo emergenziale connesso all’epidemia da COVID-19. Per fronteggiare la crescente richiesta di comunicazioni delle rinegoziazioni dei canoni di locazione, per la maggior parte in diminuzione, è stata prevista la possibilità di effettuare l’adempimento tramite il modello RLI da parte dei soggetti abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia.

Riduzione o aumento del canone

La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo; per i casi di aumento del canone, invece, registro e bollo vengono calcolati in autoliquidazione dai software insieme ad eventuali interessi e sanzioni. Le somme eventualmente dovute possono essere versate con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante, contestualmente alla presentazione del modello. L’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, va comunicato all’Agenzia entro 20 giorni.

Il periodo transitorio

Per agevolare i contribuenti e gli operatori nel cambiamento delle procedure, assicurando il corretto e tempestivo assolvimento degli adempimenti tributari, è stato previsto un periodo transitorio, fino al 31 agosto, durante il quale gli utenti possono scegliere se comunicare la rinegoziazione del canone con il modello RLI ovvero tramite il modello 69.

Dal 1° settembre 2020, invece, per comunicare la rinegoziazione del canone dovrà essere utilizzato esclusivamente il modello RLI. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 3 luglio 2020)

Il nuovo modello con le relative istruzioni RLI (aggiornamento al 3 luglio 2020)

Nuovi software

Link al software di compilazione RLI (versione 3.0.5 del 03/07/2020)

Link al software di controllo RLI (versione 3.0.5 del 03/07/2020)

Versione 3.0.5 del 03/07/2020

Motivi dell’aggiornamento: Adeguamento al nuovo modello

La cessione a terzi, anteriormente al decorso del quinquennio, di un immobile oggetto di agevolazione “prima casa”, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal relativo beneficio. Questo l’importante principio espresso nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 80 del 9 settembre 2019. Ne consegue, che devono ritenersi superati i chiarimenti forniti con la circolare 21 giugno 2012, n. 27/E (par. 2.2) nella parte in cui si esaminano le conseguenze fiscali, in materia di decadenza dell’agevolazione “prima casa”, nell’ipotesi di cessione dell’immobile a terzi.

Link alla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 80 E del 9 settembre 2019, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Esenzioni ed agevolazioni (benefici): Agevolazioni cd. “prima casa” – Accordo tra coniugi in sede di separazione – Trasferimento del bene ad un terzo – Trasferimento, nell’ambito degli accordi di separazione o divorzio, dell’immobile acquistato fruendo delle agevolazioni “prima casa” anteriormente al decorso del quinquennio – Decadenza dall’agevolazione – Esclusione – Fondamento – Art. 19, della L 06/03/1987, n. 74 – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/1986

L’articolo 7, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, conv. con mod., dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, reca un regime di tassazione agevolata temporanea (sino al 31 dicembre 2021)  per incentivare gli interventi su vecchi edifici, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e nel rispetto delle norme antisismiche. Esso consiste nell’applicazione in misura fissa dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale sui trasferimenti di detti beni.

Con le modifiche apportate in sede di conversione in legge:

• la misura opera anche per le operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972;
• l’agevolazione si applica in caso di successiva alienazione di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, ove sia alienato almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato;
• l’agevolazione è estesa, oltre al caso di demolizione e ricostruzione degli edifici con successiva vendita, anche agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia dei fabbricati e loro successiva alienazione;
• si inserisce la classe energetica NZEB – Near Zero Energy Building tra quelle che possono essere conseguite con gli interventi agevolati;
• si chiarisce che rimane ferma la misura fissa dell’imposta ipotecaria nel caso di apposizione di vincolo sui beni immobili delle imprese assicurative.

In particolare, il comma 1, primo periodo dell’articolo 7 dispone in via temporanea (sino al 31 dicembre 2021) l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di duecento euro ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni provvedono:

• alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione oppure agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché agli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dal TU edilizia all’articolo 3, comma 1, lettere da b) a d) del P.R. n. 380 del 2001,);
• all’alienazione degli stessi.

Specificato che l’agevolazione opera anche in caso di operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, e che anche nel caso di successiva alienazione di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, ove sia alienato almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

Per accedere alla tassazione agevolata, i predetti interventi devono essere conformi alla normativa antisismica e permettere il conseguimento della classe energetica A o B o, per effetto delle modifiche introdotte in sede di conversione in legge, alla classe NZEB – Near Zero Energy Building.

La norma pertanto, al fine di favorire trasferimenti di fabbricati da sottoporre ad interventi di recupero, introduce un incentivo fiscale rispetto all’attuale regime: l’importo complessivo e fisso del trasferimento è di 600 euro in luogo dell’applicazione dell’imposta di registro dei trasferimenti immobiliari pari al 9% del valore dell’immobile dichiarato, più ipotecarie e catastali complessivamente pari a 100 euro.

Si prevede quindi un regime sanzionatorio in caso di mancato rispetto delle condizioni d’accesso all’agevolazione: qualora, entro i dieci anni successivi al trasferimento a imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare a condizioni agevolate, non si provveda alla demolizione e ricostruzione degli immobili trasferiti, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento delle classi energetiche sopracitate, nonché all’alienazione degli stessi, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile.

Infine il nuovo comma 1-bis dispone che rimane ferma, per i fabbricati ai quali si applica il suddetto regime agevolato, la previsione delle imposte ipotecarie in misura fissa per le iscrizioni e le annotazioni conseguenti all’apposizione di un vincolo sugli immobili delle imprese di assicurazione, in seno alle procedure di crisi aziendale, come attualmente già previsto dall’articolo 333 del Codice delle assicurazioni private – CAP, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209.

Con provvedimento del 19 marzo 2019, Prot. n. 64442/2019, recante: «Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica», l’Agenzia delle Entrate ha approvato, con le relative istruzioni, il nuovo Modello per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

Il modello “RLI” è altresì utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti:

• comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
• opzione per il regime della cedolare secca anche per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze (art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018);
• contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”;
• registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
• registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
• ravvedimento operoso;
• gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
• registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Periodo transitorio

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello RLI, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 15 giugno 2017, a decorrere dal 20 marzo 2019.

Dal 20 marzo al 19 maggio 2019 saranno accettati sia il modello approvato con il provvedimento del 15 giugno 2017 sia quello approvato con il presente provvedimento.

A partire dal 20 maggio 2019 potrà essere utilizzato esclusivamente il modello approvato con il presente provvedimento.

Link al provvedimento del 19 marzo 2019, Prot. n. 64442/2019, recante: «Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica», pubblicato nel sito internet dell’Agenzia delle Entrate il 19 marzo 2019

Nuovi  software

Link al software di compilazione RLI (versione 3.0.2 del 02/04/2019 per l’adeguamento al nuovo modello e modifica risoluzione con cedolare)

Link al software di controllo RLI (versione 3.0.2 del 02/04/2019 per l’adeguamento al nuovo modello e modifica risoluzione con cedolare)

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello RLI, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 (in “Finanza & Fisco” n. 45/2013, pag. 3360), a decorrere dal 19 settembre 2017. Pertanto, a far data dal 19 settembre 2017 dovrà essere utilizzato esclusivamente il nuovo modello approvato con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 15 giugno 2017, prot. n. 112605/2017 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati)

La nuova versione del modello RLI dovrà essere utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentro e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

Con il modello aggiornato sarà inoltre, possibile eseguire i seguenti adempimenti:

— comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;

— contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”, sostituendo il “Modello 69” per tali fattispecie;

— denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi;

— registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;

— registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;

— ravvedimento operoso;

— gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;

— registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Tra le novità, oltre la possibilità di comunicare ulteriori dati relativi alle parti contrattuali e al tipo di contratto, si segnala l’introduzione del nuovo quadro E, “Locazione con canoni differenti per una o più annualità” che va compilato se nel contratto di locazione è stato previsto, per una o più annualità, un canone differente. In tal caso va indicato per ogni annualità successiva alla prima (il cui importo è già stato indicato nella sezione I del quadro A) l’importo del relativo canone.

Per saperne di più:

Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 15 giugno 2017, prot. n. 112605/2017, recante: «Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica»

Link al software di controllo RLI (versione 2.0.1 per l’adeguamento al nuovo modello)

Link al software di compilazione RLI (versione 2.0.1 per l’adeguamento al nuovo modello)

Il software Registrazione Locazioni Immobili (RLI), serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni.

Il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, dichiarato inagibile con provvedimento delle autorità competenti, può fruire nuovamente del beneficio per l’acquisto di una nuova abitazione. È il chiarimento fornito dalla risoluzione n. 107/E, del 1° agosto 2017, con cui l’Agenzia risponde all’interpello di un contribuente interessato dagli eventi sismici dell’agosto e dell’ottobre del 2016.

Il quesito oggetto dell’interpello

In particolare, la risoluzione risponde al caso specifico di un contribuente che, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, aveva acquistato un immobile abitativo dichiarato successivamente inagibile, con ordinanza del sindaco, a causa degli eventi sismici intervenuti nell’agosto e nell’ottobre del 2016. Il contribuente ha chiesto, quindi, chiarimenti all’Agenzia sulla possibilità di acquistare una nuova abitazione fruendo nuovamente del beneficio “prima casa”.

I chiarimenti dell’Agenzia

Con la risoluzione 107/2017 l’Agenzia precisa che l’agevolazione “prima casa” per un nuovo acquisto può essere riconosciuta al proprietario di un altro immobile acquistato già fruendo dello stesso beneficio, se quest’ultimo non risulta idoneo, sulla base di criteri oggettivi, a sopperire alle esigenze abitative del contribuente. La risoluzione chiarisce che nel caso di un evento sismico si configura una fattispecie non prevedibile e non evitabile, che ha comportato, nel caso oggetto dell’interpello, l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative. L’oggettiva impossibilità risulta attestata, inoltre, dall’ordinanza dell’autorità competente che ha dichiarato l’inagibilità dell’immobile che, dunque, non potrà più essere utilizzato per la sua funzione abitativa fino a nuova disposizione.

Ok all’agevolazione bis

Fino a quando permarrà la dichiarazione di inagibilità dell’immobile, quindi, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’ per l’acquisto di un nuovo immobile, anche se ha già fruito dello stesso beneficio per l’acquisto dell’abitazione dichiarata inagibile. Se successivamente al nuovo acquisto agevolato, viene revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità, resta comunque acquisito il beneficio goduto dal contribuente per il nuovo immobile; al momento del nuovo acquisto, infatti, risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di ‘prima casa’ per godere dell’agevolazione. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 1° agosto 2017)

Link al testo della Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 107 E del 1° agosto 2017, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Condizioni per la fruizione dell’agevolazione – Condizioni di non prepossidenza di altro idoneo ad abitazione – Deve trattarsi di immobile idoneo a sopperire ai bisogni abitativi – Possesso di altro immobile assolutamente inidoneo (quale può essere, ad esempio, per inagibilità dovuta a terremoto) all’uso abitativo” – Conseguenze – Spettanza delle agevolazioni – Nota II-bis), all’art. 1 della Tariffa, parte prima del D.P.R. 26/04/1986, n. 131

L’agevolazione prima casa resta valida anche quando l’acquirente non rispetta il requisito dichiarato di svolgere l’attività lavorativa nel comune di ubicazione dell’immobile, ma ha ancora tempo per trasferire la residenza nello stesso comune, a patto che si impegni per iscritto a farlo entro 18 mesi dall’acquisto. È il chiarimento fornito dalla risoluzione n. 53/E, pubblicata oggi (27 aprile 2017).

Il quesito oggetto dell’interpello

In particolare, la risoluzione risponde a un caso specifico in cui il compratore aveva goduto dell’imposta di registro ridotta, dichiarando nell’atto di acquisto di svolgere la sua attività prevalente nel comune in cui si trovava l’immobile. Tuttavia, per sopraggiunte cause lavorative, tale condizione non si era poi avverata. L’Agenzia chiarisce che l’acquirente può ugualmente mantenere l’agevolazione prima casa se dichiara di impegnarsi a trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nello stesso comune dell’immobile. Ciò naturalmente a condizione che i 18 mesi non siano ancora trascorsi.

Per conservare il beneficio prima casa basta tornare dal notaio

La dichiarazione di impegno deve essere resa con le stesse formalità giuridiche dell’atto originario e va registrata allo stesso ufficio in cui quest’ultimo è stato registrato. La rettifica del requisito prima casa può sopraggiungere anche quando la registrazione dell’atto di acquisto è già avvenuta, sempre che l’Agenzia delle Entrate non abbia già disconosciuto il beneficio con un avviso di liquidazione per mancanza del presupposto dello svolgimento dell’attività lavorativa nel comune in cui è sito l’immobile acquistato. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 27 aprile 2017)

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 53 E del 27 aprile 2017, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette – Agevolazioni tributarie previste per l’acquisto della prima casa – Applicazione dell’aliquota ridotta – Requisiti per accedere alle agevolazioni – Dichiarazione di svolgere l’attività lavorativa nel comune di ubicazione dell’immobile – Dichiarazione di trasferire la residenza nello stesso comune  nei 18 mesi dall’acquisto – Condizioni alternative – Fondamento – Formalità giuridiche per la dichiarazione di impegno tardiva – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima del D.P.R. 26/04/1986, n. 131

Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali: on line il vademecum dell’Agenzia delle entrate che spiega i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile a destinazione abitativa. La guida descrive le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione.

Questi gli step

L’ispezione ipotecaria

Prima di procedere all’acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L’opzione del contratto preliminare

Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte

Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da IVA, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’IVA al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio legato all’acquisto della prima abitazione

Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da IVA, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad IVA, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’IVA ridotta al 4%.

Quando si ha già una “prima casa”

Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Peraltro, con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 del Agenzia delle Entrate ha precisato il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima d’aver venduto l’immobile preposseduto. La ratio della riforma, infatti, spiega il documento di prassi, è di agevolare la sostituzione della “prima casa” rendendo più flessibili i tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).