Rigenerazione urbana. Incentivi per l’acquisto, la demolizione e la ricostruzione di interi stabili (o incisiva ristrutturazione)  

L’articolo 7, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, conv. con mod., dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, reca un regime di tassazione agevolata temporanea (sino al 31 dicembre 2021)  per incentivare gli interventi su vecchi edifici, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e nel rispetto delle norme antisismiche. Esso consiste nell’applicazione in misura fissa dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale sui trasferimenti di detti beni.

Con le modifiche apportate in sede di conversione in legge:

• la misura opera anche per le operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972;
• l’agevolazione si applica in caso di successiva alienazione di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, ove sia alienato almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato;
• l’agevolazione è estesa, oltre al caso di demolizione e ricostruzione degli edifici con successiva vendita, anche agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia dei fabbricati e loro successiva alienazione;
• si inserisce la classe energetica NZEB – Near Zero Energy Building tra quelle che possono essere conseguite con gli interventi agevolati;
• si chiarisce che rimane ferma la misura fissa dell’imposta ipotecaria nel caso di apposizione di vincolo sui beni immobili delle imprese assicurative.

In particolare, il comma 1, primo periodo dell’articolo 7 dispone in via temporanea (sino al 31 dicembre 2021) l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di duecento euro ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni provvedono:

• alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione oppure agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché agli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dal TU edilizia all’articolo 3, comma 1, lettere da b) a d) del P.R. n. 380 del 2001,);
• all’alienazione degli stessi.

Specificato che l’agevolazione opera anche in caso di operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, e che anche nel caso di successiva alienazione di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, ove sia alienato almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

Per accedere alla tassazione agevolata, i predetti interventi devono essere conformi alla normativa antisismica e permettere il conseguimento della classe energetica A o B o, per effetto delle modifiche introdotte in sede di conversione in legge, alla classe NZEB – Near Zero Energy Building.

La norma pertanto, al fine di favorire trasferimenti di fabbricati da sottoporre ad interventi di recupero, introduce un incentivo fiscale rispetto all’attuale regime: l’importo complessivo e fisso del trasferimento è di 600 euro in luogo dell’applicazione dell’imposta di registro dei trasferimenti immobiliari pari al 9% del valore dell’immobile dichiarato, più ipotecarie e catastali complessivamente pari a 100 euro.

Si prevede quindi un regime sanzionatorio in caso di mancato rispetto delle condizioni d’accesso all’agevolazione: qualora, entro i dieci anni successivi al trasferimento a imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare a condizioni agevolate, non si provveda alla demolizione e ricostruzione degli immobili trasferiti, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento delle classi energetiche sopracitate, nonché all’alienazione degli stessi, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile.

Infine il nuovo comma 1-bis dispone che rimane ferma, per i fabbricati ai quali si applica il suddetto regime agevolato, la previsione delle imposte ipotecarie in misura fissa per le iscrizioni e le annotazioni conseguenti all’apposizione di un vincolo sugli immobili delle imprese di assicurazione, in seno alle procedure di crisi aziendale, come attualmente già previsto dall’articolo 333 del Codice delle assicurazioni private – CAP, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209.