L’Agenzia delle entrate ha pubblicato l’aggiornamento (aprile 2026) della Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”, adeguandola alle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2026 (art. 1 comma 17, L. 30 dicembre 2025, n. 199), che ha modificato il perimetro applicativo del regime.

Dal 2026 la cedolare “locazioni brevi” solo fino a 2 appartamenti

La Guida recepisce la novità: a partire dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo se, nel periodo d’imposta, sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti; superata la soglia, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Di conseguenza, la verifica del numero di appartamenti destinati alla locazione breve diventa un presidio preliminare, perché incide a monte sulla qualificazione dell’attività e, quindi, sulla disciplina fiscale applicabile.

Perimetro e regole di base: cosa resta “locazione breve”

La Guida conferma l’impianto del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 (articolo 4): contratti di durata non superiore a 30 giorni, immobili ad uso abitativo in Italia (categorie A/1-A/11, esclusa A/10) e pertinenze, con possibilità di includere servizi accessori (pulizie, biancheria, wi-fi, utenze), purché non si sconfini in prestazioni “aggiuntive” tipiche dell’impresa (es. somministrazione di alimenti e bevande, servizi turistici organizzati).

Cedolare secca: aliquote 21%/26% e base imponibile “lordo”

Nel quadro aggiornato, per chi può ancora collocarsi nel regime:

• dal 1° gennaio 2024 l’aliquota della cedolare per locazioni brevi è 26%;
• l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti stipulati per una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, a scelta del contribuente (individuazione in dichiarazione).

La base imponibile è, di regola, l’intero canone/corrispettivo, senza abbattimento forfetario del 5% previsto nell’ordinario.

Focus intermediari e portali: dati, CIN, ritenuta e scadenze

Ampia la sezione sugli adempimenti degli intermediari (agenzie e portali) quando intervengono nella stipula e/o nei pagamenti:

• trasmissione dati del contratto (tra cui indirizzo, durata, corrispettivo lordo, e CIN – codice identificativo nazionale – ex art. 13-ter D.L. 145/2023);
• invio entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, con regole di rettifica in caso di recesso successivo.
• ritenuta del 21% a titolo d’acconto sui canoni/corrispettivi lordi se l’intermediario incassa o interviene nel pagamento (con versamento F24 entro il 16 del mese successivo; codice tributo 1919).

La Guida richiama inoltre il profilo sanzionatorio: sanzione per omessa/incompleta/infedele comunicazione dati (art. 11, comma 1, D.Lgs. 471/1997) e per mancata applicazione della ritenuta (art. 14 D.Lgs. 471/1997), ferma la possibilità di ravvedimento.

L’aggiornamento 2026 rende, quindi, imprescindibile, nella consulenza al locatore “non professionale”, una ricognizione ex ante: quanti appartamenti (non stanze) risultano destinati a locazioni brevi nel periodo d’imposta. Il superamento della soglia non è un mero dettaglio quantitativo, ma un elemento che sposta la qualificazione dell’attività, con conseguenze fiscali e dichiarative potenzialmente rilevanti.

Link al testo alla Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”

Locazioni brevi, tutti i passi da seguire in una guida. L’Agenzia delle entrate aggiorna la guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e gli obblighi per gli intermediari“. Un prezioso vademecum per intermediari e locatori con tutte le novità sulla tassazione dei contratti di affitto di abitazioni non superiori a trenta giorni.

Link alla guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e gli obblighi per gli intermediari”: tutte le novità sulla tassazione dei contratti di affitto di abitazioni non superiori a trenta giorni, le regole e gli adempimenti a carico degli intermediari immobiliari

Link esterno verso il sito:https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6317129/Locazioni_Brevi_disciplina_fiscale_e_regole_per_intermediari.pdf/d0fc0492-65e8-9696-7311-96917d966fa4

Vedi anche:

Contratti di locazione breve di immobili ad uso abitativo

Locazioni brevi. Le novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024 per cedolare secca e obblighi degli intermediari

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10 E del 10 maggio 2024: «REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI – Cedolare secca sugli affitti – Contratti di locazione breve – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi di beni immobili – Modifica dell’aliquota dell’imposta – Intermediari – Obbligo di sostituzione – Obbligo di operare una ritenuta del 21 per cento a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario – Art. 1, comma 63, della L. 30/12/2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024) – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96 – Art. 3, del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395»

La cedolare secca con aliquota al 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. Nulla cambia invece per la prima o unica abitazione affittata che sconta l’aliquota al 21%.

Con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024, l’Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni agli uffici sulle novità introdotte sulle locazioni brevi dalla Legge di bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213). Nuove regole anche per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni che, all’atto del pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Il documento di prassi, inoltre, illustra nel dettaglio la disposizione con cui la Legge di Bilancio 2024 adegua la legislazione nazionale al contenuto della sentenza sugli adempimenti fiscali degli intermediari non residenti emanata dalla Corte di giustizia dell’Unione europea il 22 dicembre 2022.

Le novità su cedolare secca e affitti brevi

L’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%. La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

Semplificazione per gli intermediari

Gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto. Dal canto suo, il locatore dovrà determinare l’imposta (ordinaria o sostitutiva) dovuta, scomputare le ritenute d’acconto e corrispondere l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi.

Linee guida per non residenti

Gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso la stessa. I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia. I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono invece nominare un rappresentante fiscale.

(Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 10 maggio 2024)

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 10 del 10 maggio 2024, con oggetto: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi di beni immobili – Articolo 1, comma 63, Legge 30/12/2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) – Art. 4, del DL 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L 21/06/2017, n. 96 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017