L’articolo 1, comma 64, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (in “Finanza & Fisco” n. 40/2023, pag. 2470), ha aggiunto tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal c.d. Superbonus; plusvalenza configurabile come reddito diverso solo se non realizzata nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice.

Quindi, con le novelle introdotte dalla legge di bilancio 2024 (in “Finanza & Fisco” n. 40/2023, pag. 2470), il legislatore si è limitato a individuare una nuova fattispecie di reddito diverso, senza modificare l’ambito soggettivo dell’articolo 67 del TUIR.

Il successivo comma 65 del citato articolo 1 ha previsto che alle plusvalenze suddette si può applicare l’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento.

Il comma 66 dispone che le predette disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

In estrema sintesi, le modifiche apportate dalla legge di bilancio 2024 hanno novellato:

• l’articolo 67 del TUIR al fine di prevede una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare che riguarda la cessione “infradecennale” d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, indipendentemente dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante e dalla modalità di fruizione di quest’ultima;
• l’articolo 68 del TUIR, per definire le modalità di calcolo della predetta plusvalenza per il cedente, prevedendo l’irrilevanza (totale o parziale) delle spese relative agli interventi agevolati solo qualora si sia fruito del Superbonus nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.

Più nel dettaglio, il comma 64, modifica l’articolo 67, comma 1, del TUIR mediante l’aggiunta della lettera b-bis), la quale ora include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dal c.d. Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, conv., con mod., dalla legge n. 77 del 2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo; la plusvalenza disciplinata dalla nuova lettera b-bis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato.

Sono, quindi,  imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati, ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene. Diversamente, nell’ipotesi in cui tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell’immobile trascorrano più di dieci anni, la plusvalenza non rientrerà nell’ambito di applicazione della lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.

Di conseguenza, viene disposto che, quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili quelle derivanti dalle cessioni di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, si applica solo alle ipotesi diverse da quelle riconducibili alla lettera b-bis) del menzionato articolo 67.

Modificato inoltre, l’articolo 68, comma 1, del TUIR prevedendo che la plusvalenza di cui sopra è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e, in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Si prevede, tuttavia, che, per gli immobili in esame, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura praticato dal fornitore, di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020.

Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegat

Il comma 65 prevede che alle plusvalenze introdotte dal comma 64 può applicarsi l’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento, come previsto dall’articolo 1, comma 496, della legge finanziaria 2006 (legge n. 266 del 2005) Il comma 66 stabilisce che le disposizioni (commi 64 e 65) sopra illustrate si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Ciò premesso, con circolare n. 13 del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle entrate ha dettato le prime istruzioni agli uffici sulle novità in materia di plusvalenze introdotte dalla Legge di Bilancio per il 2024.

Queste le più rilevanti:

• niente imposte sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se lo stesso immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.

 Il documento di prassi ricorda che sono fuori dall’ambito di applicazione della norma le plusvalenze relative agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati (o costruiti) da meno di dieci anni.

•  a partire dal 1° gennaio 2024 entra in vigore una nuova ipotesi di plusvalenza che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13 del 13 giugno 2024, con oggetto: IMPOSTE SUI REDDITI – IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) – Redditi diversi – Plusvalenze immobiliari – Modifiche alla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili (articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 – Legge di Bilancio 2024) – Modifiche agli articoli 67 e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) – Unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, al fine di adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari ai miglioramenti conseguiti per effetto degli interventi ammessi al Superbonus – Misure in materia di variazione dello stato dei beni (articolo 1, commi 86 e 87, della legge Bilancio 2024)

Con la Legge di Bilancio 2018 è stato modificato il regime fiscale applicabile ai dividendi conseguiti al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa estendendo alle partecipazioni qualificate il regime già previsto per quelle non qualificate (1). Tuttavia, la stessa legge ha previsto uno specifico regime transitorio. Su tale ultimo aspetto, con risoluzione 56 del 6 giugno 2019, l’Agenzia delle entrate ha fornito importanti precisazioni riguardo la tassazione dei dividendi derivanti da partecipazioni qualificate distribuiti sulla base di delibere adottate fino al 31 dicembre 2017.

In particolare, l’Agenzia ritiene che la volontà del legislatore, espressa per mezzo del comma 1006, dell’articolo 1, della legge 27 dicembre 2017, n. 205 (legge di bilancio 2018), sia quella di salvaguardare il previgente regime fiscale degli utili formati in periodi d’imposta precedenti rispetto all’introduzione del nuovo regime fiscale introdotto dalla legge di bilancio 2018, anche alle distribuzioni di utili deliberate entro il 31 dicembre 2017.

In altri termini, ancorché la norma faccia riferimento alle distribuzioni di utili deliberate «dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2022», sulla base di una interpretazione logico-sistematica delle disposizioni richiamate, il regime transitorio trova applicazione per gli utili distribuiti anche sulla base di delibere adottate fino al 31 dicembre 2017.

Pertanto, al fine di consentire la corretta applicazione del regime transitorio previsto dal citato comma 1006, occorre che le società emittenti tengano separata evidenza delle riserve di utili prodotti:

• fino all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007;
• nel periodo compreso dall’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 fino all’esercizio in corso al 31 dicembre 2016;
• nel periodo compreso dall’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2016 fino all’esercizio in corso al 31 dicembre 2017;
• successivamente all’esercizio in corso al 31 dicembre 2017.

A tal fine, le società ne daranno separata evidenza nel “Prospetto del capitale e delle riserve” del quadro RS del modello di dichiarazione dei redditi delle società di capitali.

Di conseguenza, nella certificazione relativa agli utili e agli altri proventi equiparati (Cupe) deliberati fino al 31 dicembre 2022, deve essere data separata indicazione degli utili distribuiti in relazione a ciascun periodo di maturazione.

In proposito, si rammenta che in base al regime previgente di cui all’articolo 47, comma 1, del TUIR, gli utili derivanti da partecipazioni qualificate, non percepiti nell’esercizio di impresa commerciale, concorrono alla formazione del reddito complessivo del socio, persona fisica, da assoggettare ad IRPEF in misura parziale; detta misura varia (in forza di appositi decreti ministeriali) in relazione all’aliquota IRES vigente nel periodo di maturazione dell’utile.

La misura del 40 per cento, prevista dall’abrogato primo periodo del comma 1 del citato articolo 47, ed applicabile agli utili prodotti dalla società o ente partecipato fino all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007, è stata elevata al 49,72 per cento con riferimento agli utili prodotti a partire dall’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, per effetto dell’articolo 1, comma 1, del decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 2 aprile 2008. Successivamente, la misura del 49,72 è stata elevata a 58,14 ad opera del decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 26 maggio 2017, con riferimento ai dividendi formati con utili prodotti a partire dall’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2016.

Inoltre, tali decreti prevedono, agli effetti della tassazione del soggetto partecipante, una presunzione in forza della quale gli utili distribuiti si presumono prioritariamente formati con utili prodotti dalla società fino al 31 dicembre 2007, poi con quelli formatisi fino all’esercizio in corso al 31 dicembre 2016 e poi, con gli utili prodotti fino all’esercizio in corso al 31 dicembre 2017.

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 56 E del 6 giugno 2019, con oggetto: IMPOSTE SUI REDDITI – Redditi di natura finanziaria conseguiti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio – Utili derivanti dal possesso di partecipazioni qualificate e percepiti da persone fisiche non imprenditori – Regime per soci che detengono partecipazioni qualificate in società con riserve di utili formatisi fino al 31 dicembre 2017 – Applicazione del regime transitorio alle delibere di utili adottate entro il 31 dicembre 2017 – Fondamento – Art. 27, comma 1, del D.P.R. 29/09/1973, n. 600 – Articolo 67, comma 1, lettera c), del D.P.R. 22 121986, n. 917 – Art. 1, comma 1006, L. 27/12/2017, n. 205 – D.M. 26/05/2017 – D.M. 02/04/2008

Nota (1) – Vedi anche: “La riforma della tassazione dei redditi derivanti dalle partecipazioni qualificate” – Documento di ricerca del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e della Fondazione Nazionale dei Commercialisti del 14 settembre 2018. Il documento analizza, dapprima, la disciplina relativa ai dividendi e, successivamente, quella relativa al regime delle plusvalenze, evidenziando per ciascuna di esse sia il regime previgente che le recenti novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2018 che hanno modificato il regime fiscale applicabile ai dividendi e alle plusvalenze conseguiti al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa in relazione al possesso e alla cessione di partecipazioni societarie, estendendo alle partecipazioni qualificate il regime già previsto per quelle non qualificate.

Normativa e prassi – Disciplina previgente ancora applicabile nel periodo transitorio di cui art. 1 comma 1006 della legge 205 del 27 dicembre 2017

Dividendi e plusvalenze – Percentuali di concorso al reddito

Incremento della quota imponibile IRPEF dei dividendi e delle plusvalenze del socio per tener conto della riduzione dell’IRES

Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 26 maggio 2017: «Rideterminazione delle percentuali di concorso al reddito complessivo dei dividendi e delle plusvalenze di cui agli articoli 47, comma 1, 58, comma 2, 59 e 68, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nonché della percentuale di cui all’articolo 4, comma 1, lettera q), del decreto legislativo 12 dicembre 2003, n. 344»

Dividendi, plusvalenze e minusvalenze: le percentuali rideterminate di imponibilità

Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 2 aprile 2008: «Rideterminazione delle percentuali di concorso al reddito complessivo dei dividendi, delle plusvalenze e delle minusvalenze di cui agli articoli 47, comma 1, 58, comma 2, 59 e 68, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917»

Vedi, circolare del 13 marzo 2009, n. 8, par. 1.2 (in “Finanza & Fisco” n. 11/2009, Pag. 1622) nella quale è stato chiarito che “qualora le riserve di utili siano utilizzate per finalità diverse dalla loro distribuzione, quale ad esempio la copertura delle perdite, ossia quando non si tratta di vere e proprie ‘distribuzioni di utili’, la presunzione suddetta non opera e pertanto si possono considerare utilizzate prioritariamente le riserve formate con utili prodotti in esercizi successivi”. Ciò dovrebbe assicurare la possibilità di considerare utilizzate per prime e, fino a loro concorrenza, le riserve formate con gli utili prodotti negli esercizi in cui l’aliquota IRES risulta meno elevata.

Riforma fiscale del 2003. Il nuovo regime di tassazione degli utili da partecipazione ed equiparati

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 E del 16 giugno 2004: «IRES (Imposta sul reddito delle società) – Il nuovo regime di tassazione dei dividendi – Legge delega 07/04/2003, n. 80 – D.Lgs. 12/12/2003, n. 344

Le principali di note di associazioni di categoria:

• Norma di comportamento ADC n. 162 (in “Finanza & Fisco” n. 4/2006, pag. 296)
• Norma di comportamento ADC n. 173 (in “Finanza & Fisco” n. 47/2008, pag. 4262)

In caso di accordo transattivo di una vertenza avente a oggetto la lesione della quota di eredità, con trasferimento della proprietà di un immobile non si è in presenza di una divisione dei beni ereditari, ma di una dichiarazione con la quale vengono accettate le disposizioni testamentarie, con espressa rinuncia all’azione di riduzione in ordine all’eredità (rapporto inter vivos diverso da quello di successione e di donazione). Pertanto, la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile acquisito per effetto dell’atto di transazione (e non a seguito di successione o donazione), è imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, se realizzata mediante cessione a titolo oneroso prima del decorso del quinquennio. Ai fini della plusvalenza, si assumerà come prezzo di acquisto dei beni ceduti, il valore degli immobili pattuito a titolo transattivo. Questi i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 129 del 27 dicembre 2018. Nella risposta, inoltre, l’Agenzia ha evidenziato che lo stesso cedente avrebbe dovuto assoggettare ad imposizione anche il “valore economico” dell’immobile ricevuto in cambio della rinuncia all’esercizio della azione di riduzione, qualificandolo come un caso riconducibile alla “assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere”.

Link al testo della risposta ad interpello – Agenzia delle Entrate – n. 129 del 27 dicembre 2018, con oggetto: IMPOSTE SUI REDDITI – IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) – Redditi diversi – Immobile trasferito con atto di transazione e successiva cessione dello stesso – Accordo transattivo di una vertenza avente a oggetto la lesione della quota di eredità, con trasferimento della proprietà di un immobile, che, prima del decorso del quinquennio, la parte rinunciante intende alienare – Art. 67, comma 1, lettera b) e lettera l), e art. 68, comma 1, del D.P.R. 22/12/1986, n. 917 – Art. 1965 c.c.

La plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisce reddito “diverso” ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR e, quindi, soggetto ad IRPEF. Questo perché, la cessione separata elide il vincolo di strumentalità funzionale della pertinenza (box) rispetto al bene principale, per cui l’operazione posta in essere assume una diversa connotazione, avendo ad oggetto un immobile che non può essere assimilato all’abitazione principale di cui alla citata norma (art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR). In altri termini, il vincolo pertinenziale stabile e duraturo (cfr. citato art. 10, comma 3-bis, del TUIR) che deve intercorrere tra la cosa principale e la cosa accessoria, viene meno nel momento in cui il cedente esercitando una facoltà che è espressamente riconosciuta al proprietario dall’art. 818, secondo comma, del codice civile – cede il box separatamente dall’abitazione principale. Peraltro, la cessione del box prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto determina la decadenza, limitatamente alla pertinenza, delle agevolazioni previste in materia di “prima casa” ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Queste, in sintesi, le conclusioni contenute nella risposta n. 83 ad interpello del 22 novembre 2018.

Link al testo della risposta ad interpello – Agenzia delle Entrate – n. 83 del 22 novembre 2018, con oggetto: IMPOSTE SUI REDDITI – IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) – Redditi diversi – Plusvalenza da cessione infraquinquennale di box auto separatamente dall’abitazione principale – Imponibilità – Ragioni – Rottura del vincolo pertinenziale stabile e duraturo con l’abitazione principale – Ulteriori  conseguenze – Perdita delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di pertinenze della c.d. “prima casa” – Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima del DPR 26/04/1986, n. 131 – Articolo 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22/12/1986, n. 917 – Art. 818, c.c.

Con la circolare 6 del 20 aprile 2018, “adeguata” l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate all’orientamento della Corte di Cassazione espresso con la sentenza del 4 luglio 2014, n. 15333 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati), secondo cui “il reddito afferente tale corrispettivo non può essere inquadrato tra i redditi … derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere di cui all’articolo 81, lett. l), (ora 67) del TUIR, in quanto, da un lato, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, correlata all’art. 9 comma 5 del TUIR, non consente, neanche, l’applicazione dell’art. 67, lett. l), del TUIR, in relazione all’obbligo di permettere (concedere a terzi l’utilizzo del terreno), e, dall’altro lato, i redditi determinati dall’assunzione di obblighi, cui fa riferimento tale ultima disposizione, vanno ricollegati specificatamente a diritti personali, piuttosto che a diritti reali. E, nel caso di diritto di superficie, si è indiscutibilmente in presenza di diritti reali”.

Con la nuova circolare, l’A.F. “supera” i chiarimenti forniti nella circolare n. 36 del 19 dicembre 2013 (par. 8 in “Finanza & Fisco” n. 39/2013, pag. 3192) dopo oltre 18 mesi dalla richiesta “parlamentare” in Commissione Finanze della Camera (vedi risposta 5-09475 Pelillo di seguito riportata).

In sostanza, tenuto conto del citato orientamento della Suprema Corte e stante la formulazione generica dell’articolo 9, comma 5, del TUIR, l’Entrate modificano le precedenti istruzioni affermando che “che l’equiparazione effettuata dalla norma debba operare indistintamente ogni volta in cui si configuri la costituzione o la cessione, a titolo oneroso, di diritti reali di godimento e, nel caso specifico, del diritto di superficie”.

Ne consegue che il corrispettivo della cessione del diritto di superficie non potrà essere inquadrato tra i redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere e alla costituzione ed alla cessione di diritti reali di superficie deve essere applicata la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso e, in particolare, quella contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR. Più precisamente, il comma 1, lettera b), del citato articolo 67, del TUIR, secondo il quale sono inclusi fra i redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione»

Posto che la costituzione del diritto di superficie in esame genera una plusvalenza – qualora il terreno agricolo sia posseduto da meno di cinque anni e in ogni caso per le aree fabbricabili, la circolare indica le modalità di determinazione della plusvalenza, richiamando quanto già statuito con la risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 379 del 10 ottobre 2008 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati). Al riguardo, le Entrate, dopo aver ricordato che ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del TUIR, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i «corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo»; nella specie, differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il costo di acquisto del diritto stesso, puntualizza che nel caso in cui il diritto reale di superficie sia concesso senza un precedente acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà determinata individuando il «prezzo di acquisto» originario del diritto secondo un criterio di tipo proporzionale, fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo o dell’area fabbricabile e il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie, da applicare al costo originario di acquisto del terreno.

Nel diverso tema delle plusvalenze patrimoniali nell’ambito dell’impresa si ricorda che per la risoluzione n. 112/E del 28 aprile 2009 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati) rientra tra le plusvalenze tassabili il corrispettivo spettante per la costituzione del diritto di superficie su un terreno patrimoniale o strumentale.

I documenti richiamati

Per la cessione di diritti di superficie su terreni vale la disciplina fiscale delle cessioni di proprietà

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6 E del 20 aprile 2018: «IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) – Redditi diversi – Plusvalenza – Cessione di diritto di superficie di Terreno – Qualificazione quale “reddito diverso” ex art. 67, comma 1, lett. b) o l), del D.P.R. n. 917 del 1986 – Esclusione della possibilità di inquadramento nella categoria dei redditi derivanti «dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere» – Fondamento – Applicazione della disciplina fiscale delle cessioni di proprietà – Art. 9, comma 5, del D.P.R. 22/12/1986 n. 917 – Art. 952 del c.c.»

La Guida alla disciplina fiscale e catastale degli impianti fotovoltaici e al nuovo sistema di incentivi “V Conto Energia”

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 36 E del 19 dicembre 2013: «IMPOSTE SUI REDDITI – IVA – IRAP – IMPOSTA DI REGISTRO – IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI – Impianti fotovoltaici – Qualificazione mobiliare o immobiliare – Profili catastali e aspetti fiscali – Disciplina fiscale dei ricavi derivanti dalla vendita dell’energia (V Conto Energia)»

La richiesta “parlamentare” di chiarimenti sul regime di tassazione

La risposta del Viceministro dell’Economia e delle Finanze Luigi Casero a una interrogazione che aveva chiesto di conformare l’orientamento delle Entrate del 2013 con la giurisprudenza della Cassazione.

5-09475 Pelillo: Chiarimenti circa il regime di tassazione dei corrispettivi derivanti dalla cessione del diritto di superficie, con particolare riferimento alle operazioni relative agli impianti fotovoltaici – Giovedì 15 settembre 2016 — VI Commissione Finanze della Camera

Il Viceministro Luigi Casero dell’Economia e delle finanze risponde all’interrogazione in titolo nei termini riportati di seguito

 TESTO DELLA RISPOSTA

Con il documento in esame gli Onorevoli interroganti chiedono chiarimenti interpretativi in ordine al trattamento fiscale da applicare al corrispettivo conseguito a seguito della cessione del diritto di superficie su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici.

Al riguardo, gli Onorevoli segnalano un contrasto tra l’orientamento espresso dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013 secondo cui viene attribuito un diverso inquadramento fiscale ai compensi derivanti dalla cessione, a titolo oneroso, del diritto di superficie a seconda che il cedente abbia, a sua volta, acquistato a titolo derivativo (e oneroso) ovvero a titolo originario il diritto reale oggetto della cessione, con conseguente applicazione, rispettivamente, delle lettere b) e l) del comma 1 dell’articolo 67 del decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1997 (TUIR), e la giurisprudenza della Corte di Cassazione, espressa da ultimo con la sentenza n. 15333 del 2014.

Sulla base di tale pronuncia, il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di superficie costituisce reddito diverso ex articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR non potendo essere incluso nella fattispecie di cui alla successiva lettera l) sia per l’esplicita equiparazione effettuata dall’articolo 9, comma 5, alle cessioni a titolo oneroso sia perché l’obbligo di permettere a terzi l’utilizzo del terreno nonché i relativi corrispettivi derivanti dall’assunzione degli obblighi devono essere ricollegati a diritti personali e non, come nella fattispecie in oggetto, a diritti reali.

Tanto premesso, gli Onorevoli interroganti chiedono al Ministro dell’economia e delle finanze di sapere “se non ritenga di intervenire in sede amministrativa al fine di chiarire la corretta interpretazione della disciplina in materia di tassazione del diritto di superficie in modo da superare la precedente pronuncia dell’amministrazione finanziaria del 2013 rendendola, quindi, conforme a quanto previsto dalla consolidata giurisprudenza di legittimità”.

Al riguardo, sentiti i competenti uffici dell’Amministrazione finanziaria, si rappresenta quanto segue.

La ratio della disposizione contenuta nell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR in commento è quella di sottoporre a tassazione le cessioni di beni immobili effettuate entro un quinquennio dall’acquisto o costruzione che possono dare luogo ad operazioni di carattere speculativo. Solo a tal fine, la medesima disposizione reca la presunzione per cui, laddove sia decorso più di un quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione del bene immobile, la successiva cessione da parte del proprietario del bene non determina alcun fenomeno speculativo da assoggettare a tassazione.

Come precisato dall’Agenzia delle entrate nella citata circolare n.36/E del 2013 (paragrafo 8), tale presunzione è giustificata dalla circostanza che la fattispecie normata riguarda l’acquisto e la definitiva cessione del bene, vicenda quest’ultima che pone, in ogni caso, termine alle eventuali successive operazioni speculative da parte del titolare del bene in quanto il proprietario non può più effettuare atti di disposizione sul bene medesimo né costituire fonte di reddito da assoggettare eventualmente a tassazione.

La costituzione a favore di terzi di un diritto reale di godimento (quale il diritto di superficie), non determina invece alcun effetto estintivo della titolarità del diritto di proprietà in capo all’originario proprietario, e, pertanto, non estingue ulteriori (seppure, naturalmente, eventuali) vicende speculative sul bene.

Il concedente il diritto reale di godimento, infatti, una volta riacquisita la piena proprietà del bene, avrebbe, ad esempio, la facoltà di costituire nuovamente diritti reali sullo stesso, seguitando così a sfruttarne la potenzialità reddituale, ovvero a cederne l’intera proprietà, incassando corrispettivi che sarebbero sempre ed in ogni caso esenti da tassazione, in quanto detentore del bene da oltre un quinquennio.

Tuttavia, alla luce della giurisprudenza di legittimità segnalata dagli Onorevoli interroganti, l’Agenzia delle entrate si riserva di effettuare ulteriori approfondimenti che terranno anche conto dell’andamento del contenzioso in corso.