Online la Guida dell’Agenzia delle entrate (aggiornata ottobre 2025) che fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore).

La Guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Questa edizione mette in fila – con taglio operativo – cosa cambia e cosa resta fondamentale sapere prima del rogito: quando si paga l’imposta di registro e quando l’IVA, quali requisiti servono per le agevolazioni “prima casa” e come ci si comporta se si possiede già un immobile.

Il vademecum aggiornato spiega la disciplina del c.d. “prezzo-valore”: per gli acquisti non soggetti a IVA, su richiesta dell’acquirente il calcolo delle imposte avviene sul valore catastale.

Con il citato sistema agevolativo:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari.

È un passaggio che tutela chi compra, a patto di dichiarare il corrispettivo effettivo in atto.

L’aggiornamento di ottobre 2025 recepisce inoltre:

– la riduzione dell’imposta di registro su caparre e acconti dei preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 (0,5 per cento, imputata poi sull’imposta del definitivo); prima era 3 per cento sugli acconti e 0,5 per cento sulle caparre; restano ferme le regole per i preliminari soggetti a IVA. 

– l’estensione a due anni del termine per vendere la precedente abitazione se si compra una nuova “prima casa” (per atti dal 1° gennaio 2025 e anche se, al 31 dicembre 2024, il precedente anno non era decorso), con obbligo di impegno in atto e sanzione del 30 per cento in caso di inadempimento (cfr. l’articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207, c.d. Legge di Bilancio 2025 – in “Finanza & Fisco” n. 41-42/2024, pag. 2452),

– la disciplina transitoria per l’under 36: estensione agli atti 2024 con preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023 e credito d’imposta utilizzabile nel 2025 per gli atti stipulati fra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. 

La Guida accompagna passo-passo prima dell’acquisto (verifica catastale/ipotecaria, utilità di trascrivere il preliminare) e al rogito (dichiarazioni obbligatorie in atto, compresa quella sui pagamenti e sull’eventuale mediatore). Chiude con le risposte ai quesiti e con l’elenco delle norme e della prassi  per chi vuole approfondire.

Link alla Guida per l’acquisto della casa (aggiornamento ottobre 2025) – Le imposte e le agevolazioni

Le versioni precedenti:

Link alla Guida per l’acquisto della casa (aggiornamento marzo 2024) – Le imposte e le agevolazioni

Link alla Guida per l’acquisto della casa (aggiornamento gennaio 2023) – Le imposte e le agevolazioni

È stato pubblicato nel Suppl. Ord. n. 29/L alla Gazzetta Ufficiale n. 186 del 12 agosto 2025, il Decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123, recante: «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».

Il decreto legislativo persegue la finalità di una puntuale individuazione delle norme vigenti organizzandole in funzione dell’area tematica oggetto delle disposizioni di legge e tenendo conto delle scelte operate dal legislatore per il riassetto delle predette disposizioni.

Il decreto legislativo costituisce attuazione dell’articolo 21 della legge delega n. 111 del 2023 che ha delegato il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi per il riordino organico delle disposizioni che regolano il sistema tributario, mediante la redazione di testi unici, uniformandosi ai principi e ai criteri direttivi in essa indicati.

Il TU raccoglie le principali imposte indirette diverse dall’IVA: imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, imposta sulle successioni e donazioni, imposta di bollo e IVAFE. Il legislatore delegato ha escluso dalla ricognizione gli ambiti già disciplinati da altri testi unici (in particolare le sanzioni tributarie e il processo tributario), in un’ottica di chiarezza e coerenza sistematica. Il TU non introduce nuove agevolazioni, ma compie una ricognizione delle disposizioni vigenti, eliminando ridondanze e coordinandole con i principi generali delle singole imposte.

Il decreto legislativo si compone di 6 Parti e di 4 Allegati: la Parte I riguarda l’Imposta di registro, la Parte II riguarda le Imposte ipotecaria e catastale, la Parte III riguarda l’Imposta sulle successioni e donazioni, la Parte IV riguarda l’Imposta di bollo e imposta sul valore delle attività finanziarie estere, la Parte V afferisce ai Regimi sostitutivi e agevolazioni contiene e la Parte VI contiene le disposizioni varie, transitorie e finali.

Si precisa che il testo recepisce le modifiche già apportate dal Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139 – con specifico riguardo all’imposta di registro e all’imposta sulle successioni e donazioni, maggiormente interessate

Per approfondimenti relativi al contenuto dello schema di decreto legislativo (Atto del Governo n. 275), vedi, le relative “Schede di lettura” contenute nei dossier degli uffici parlamentari predisposti dai Servizi Studi e di documentazione della Camera dei Deputati e del Senato della Repubblica.

Vedi anche la Relazione illustrativa e analisi tecnico-normativa (A.T.N.) dello Schema di decreto legislativo recante testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti (Atto del Governo sottoposto a parere parlamentare n. 275), successivamente approvato in via definitiva dal Governo il 22 luglio 2025. Il testo definitivo tiene conto dei pareri espressi in sede di Conferenza unificata e dalle competenti Commissioni parlamentari.

Link al testo del Decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, recante: «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni.».

Link al testo del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro.».

Vedi anche:

Disciplina dei tributi indiretti diversi dall’IVA

Le novità in materia di imposte di registro, ipocatastali, di bollo e altri tributi minori introdotte dai D.Lgs. nn. 87 e 139 del 2024 nell’ambito della Riforma fiscale

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2 E del 14 marzo 2025: «IMPOSTA DI REGISTRO – IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI – IMPOSTA DI BOLLO e altri tributi minori – Accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale -Aggiornamento delle intestazioni catastali – Tributi speciali per i servizi resi dagli Uffici dell’Agenzia delle entrate -Interventi modificativi apportati dal D.Lgs. n. 139/2024 – Modifiche al sistema sanzionatorio – D.Lgs. 18/09/2024, n. 139 – Art. 4, del D.Lgs. 14/06/2024, n. 87 – D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (TUR) – D.Lgs. 31/10/1990, n. 347 (TUIC) – D.P.R. 26/10/1972, n. 642»

Riforma delle imposte su successioni e donazioni

Aggiornamento del modello di dichiarazione di successione e domanda di volture catastali, delle relative istruzioni e specifiche tecniche per la trasmissione telematica

Link al testo del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 13 febbraio 2025, prot. n. 47335/2025, recante: «Aggiornamento del modello di dichiarazione di successione e domanda di volture catastali, delle relative istruzioni e specifiche tecniche per la trasmissione telematica» – Istruzioni aggiornate al 15 luglio 2025

La Guida per l’utilizzo della procedura web “Dichiarazione di successione” (aggiornamento 10/07/2025)

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 2 del 10 gennaio 2025, con oggetto: RISCOSSIONE – COMPENSAZIONE – Imposta sulle successioni e donazioni – Utilizzo modello “F24” per imposte e sanzioni dovute per la dichiarazione di successione – Versamento delle somme dovute a titolo di sanzioni in sede di ravvedimento – Tasse per i servizi ipotecari e catastali – Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24, delle somme – Ridenominazione di codici tributo esistenti – Artt. 19, 33 e 38, D.Lgs. 31/10/1990, n. 346, TUS – Modifiche alla disciplina introdotte da D.Lgs. 18/09/2024, n. 139 – Modifiche applicabili alle dichiarazioni di successione aperte dal 1° gennaio 2025.

Razionalizzazione dell’imposta sulle successioni e donazioni. Le novità in vigore dal 1° gennaio 2025

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 3 E del 16 aprile 2025: «IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI E DONAZIONI – Modifiche alle disposizioni concernenti ex art. 1 del D.Lgs. 18/09/2024, n. 139 – Art. 7 della L 04/07/2024, n. 104 – Art. 4 del D.Lgs. 14/06/2024, n. 87 – Principali novità – Introduzione del principio di autoliquidazione – Modalità di determinazione dell’imposta, delle aliquote e delle franchigie – Modifiche relative alle sanzioni – D.Lgs. 31/10/1990, n. 346 (c.d. TUS)»

Consiglio Nazionale del Notariato

Prime note sul D.Lgs. n. 139/2024 – Modifiche in materia di registrazione e liquidazione di imposte di registro, di successione e donazione

Studio n. 114-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato – Approvato dalla Commissione Studi Tributari l’11 ottobre 2024

Il Consiglio dei Ministri del 26 maggio 2025 ha approvato in esame preliminare il decreto legislativo che introduce il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti.

ll provvedimento, che raccoglie in modo organico le norme vigenti, prevedendo l’abrogazione dei numerosi provvedimenti che oggi le contengono, si inserisce nel percorso di razionalizzazione e semplificazione del sistema fiscale e tributario italiano, in l’attuazione della legge delega 9 agosto 2023, n. 111.

Le disposizioni oggetto del nuovo Testo unico riguardano:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria e catastale;
• imposta sulle successioni e donazioni;
• imposta di bollo;
• imposta di bollo per attività finanziarie oggetto di emersione;
• imposta sul valore delle attività finanziarie estere;
• imposte sostitutive e agevolazioni attinenti all’imposta di registro e agli altri tributi indiretti diversi dall’IVA

Restiamo in attesa della trasmissione del testo presso la Commissioni parlamentari.

Arriva la bussola sulle novità in materia di imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e tributi minori. Con la circolare n. 2 del 14 marzo 2025, l’Agenzia delle entrate illustra le modifiche introdotte nell’ambito della Riforma fiscale dai decreti legislativi n. 139 e 87 del 2024, tra cui il meccanismo dell’autoliquidazione per gli atti soggetti a registrazione, le semplificazioni in materia di accesso alle banche dati del Catasto e di pagamento dell’imposta di bollo.

Registro al restyling

In via generale, il nuovo articolo 41 del Testo unico Registro (TUR) prevede che il calcolo dell’imposta competa direttamente al soggetto obbligato al versamento e non più all’ufficio. Novità anche in materia di trasferimenti di azienda: viene infatti ammessa espressamente, a determinate condizioni, la separata applicazione delle aliquote relative ai trasferimenti a titolo oneroso dei diversi tipi di beni che compongono l’azienda, al posto dell’aliquota unica.

Le novità sull’accesso alle banche dati del Catasto

Per incentivare l’uso dei canali online, non è più dovuta la maggiorazione del 50% per l’accesso in via diretta (“fuori convenzione”) ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale. Non si applicano tributi o altri oneri, inoltre, agli aggiornamenti delle intestazioni catastali in caso di decesso di persone titolari di usufrutto, uso o abitazione, che sono effettuati d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate.

Cosa cambia per l’imposta di bollo

Razionalizzata anche la disciplina concernente l’imposta di bollo e i tributi speciali, tenendo conto, in particolare, delle possibilità offerte dalla dematerializzazione dei documenti e degli atti. In particolare, vengono semplificate le modalità di pagamento: per gli atti da registrare in termine fisso, il bollo è assolto, anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione, tramite modello F24; ok al contrassegno telematico per i documenti analogici presentati per la registrazione in originale all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Diviene possibile, infine, anche in relazione all’imposta di bollo e all’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine, presentare la dichiarazione integrativa, per correggere errori od omissioni. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 14 marzo 2025).

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 2 del 14 marzo 2025, con oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO – IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI – IMPOSTA DI BOLLO e altri tributi minori – Interventi apportati con il D.Lgs. n. 139/2024 – Modifiche al sistema sanzionatorio – D.Lgs. 18/09/2024, n. 139 e D.Lgs. 14/06/2024, n. 87.