L’Agenzia delle entrate ha pubblicato l’aggiornamento (aprile 2026) della Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”, adeguandola alle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2026 (art. 1 comma 17, L. 30 dicembre 2025, n. 199), che ha modificato il perimetro applicativo del regime.

Dal 2026 la cedolare “locazioni brevi” solo fino a 2 appartamenti

La Guida recepisce la novità: a partire dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo se, nel periodo d’imposta, sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti; superata la soglia, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Di conseguenza, la verifica del numero di appartamenti destinati alla locazione breve diventa un presidio preliminare, perché incide a monte sulla qualificazione dell’attività e, quindi, sulla disciplina fiscale applicabile.

Perimetro e regole di base: cosa resta “locazione breve”

La Guida conferma l’impianto del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 (articolo 4): contratti di durata non superiore a 30 giorni, immobili ad uso abitativo in Italia (categorie A/1-A/11, esclusa A/10) e pertinenze, con possibilità di includere servizi accessori (pulizie, biancheria, wi-fi, utenze), purché non si sconfini in prestazioni “aggiuntive” tipiche dell’impresa (es. somministrazione di alimenti e bevande, servizi turistici organizzati).

Cedolare secca: aliquote 21%/26% e base imponibile “lordo”

Nel quadro aggiornato, per chi può ancora collocarsi nel regime:

• dal 1° gennaio 2024 l’aliquota della cedolare per locazioni brevi è 26%;
• l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti stipulati per una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, a scelta del contribuente (individuazione in dichiarazione).

La base imponibile è, di regola, l’intero canone/corrispettivo, senza abbattimento forfetario del 5% previsto nell’ordinario.

Focus intermediari e portali: dati, CIN, ritenuta e scadenze

Ampia la sezione sugli adempimenti degli intermediari (agenzie e portali) quando intervengono nella stipula e/o nei pagamenti:

• trasmissione dati del contratto (tra cui indirizzo, durata, corrispettivo lordo, e CIN – codice identificativo nazionale – ex art. 13-ter D.L. 145/2023);
• invio entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, con regole di rettifica in caso di recesso successivo.
• ritenuta del 21% a titolo d’acconto sui canoni/corrispettivi lordi se l’intermediario incassa o interviene nel pagamento (con versamento F24 entro il 16 del mese successivo; codice tributo 1919).

La Guida richiama inoltre il profilo sanzionatorio: sanzione per omessa/incompleta/infedele comunicazione dati (art. 11, comma 1, D.Lgs. 471/1997) e per mancata applicazione della ritenuta (art. 14 D.Lgs. 471/1997), ferma la possibilità di ravvedimento.

L’aggiornamento 2026 rende, quindi, imprescindibile, nella consulenza al locatore “non professionale”, una ricognizione ex ante: quanti appartamenti (non stanze) risultano destinati a locazioni brevi nel periodo d’imposta. Il superamento della soglia non è un mero dettaglio quantitativo, ma un elemento che sposta la qualificazione dell’attività, con conseguenze fiscali e dichiarative potenzialmente rilevanti.

Link al testo alla Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”

Locazioni brevi, tutti i passi da seguire in una guida. L’Agenzia delle entrate aggiorna la guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e gli obblighi per gli intermediari“. Un prezioso vademecum per intermediari e locatori con tutte le novità sulla tassazione dei contratti di affitto di abitazioni non superiori a trenta giorni.

Link alla guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e gli obblighi per gli intermediari”: tutte le novità sulla tassazione dei contratti di affitto di abitazioni non superiori a trenta giorni, le regole e gli adempimenti a carico degli intermediari immobiliari

Link esterno verso il sito:https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6317129/Locazioni_Brevi_disciplina_fiscale_e_regole_per_intermediari.pdf/d0fc0492-65e8-9696-7311-96917d966fa4

Vedi anche:

Contratti di locazione breve di immobili ad uso abitativo

Locazioni brevi. Le novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024 per cedolare secca e obblighi degli intermediari

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10 E del 10 maggio 2024: «REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI – Cedolare secca sugli affitti – Contratti di locazione breve – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi di beni immobili – Modifica dell’aliquota dell’imposta – Intermediari – Obbligo di sostituzione – Obbligo di operare una ritenuta del 21 per cento a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario – Art. 1, comma 63, della L. 30/12/2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024) – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96 – Art. 3, del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395»

La cedolare secca con aliquota al 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. Nulla cambia invece per la prima o unica abitazione affittata che sconta l’aliquota al 21%.

Con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024, l’Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni agli uffici sulle novità introdotte sulle locazioni brevi dalla Legge di bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213). Nuove regole anche per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni che, all’atto del pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Il documento di prassi, inoltre, illustra nel dettaglio la disposizione con cui la Legge di Bilancio 2024 adegua la legislazione nazionale al contenuto della sentenza sugli adempimenti fiscali degli intermediari non residenti emanata dalla Corte di giustizia dell’Unione europea il 22 dicembre 2022.

Le novità su cedolare secca e affitti brevi

L’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%. La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

Semplificazione per gli intermediari

Gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto. Dal canto suo, il locatore dovrà determinare l’imposta (ordinaria o sostitutiva) dovuta, scomputare le ritenute d’acconto e corrispondere l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi.

Linee guida per non residenti

Gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso la stessa. I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia. I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono invece nominare un rappresentante fiscale.

(Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 10 maggio 2024)

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 10 del 10 maggio 2024, con oggetto: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi di beni immobili – Articolo 1, comma 63, Legge 30/12/2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) – Art. 4, del DL 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L 21/06/2017, n. 96 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017

Comunicare la variazione di un contratto di locazione o di affitto diventa più facile. La rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone, può essere comunicata all’Agenzia delle entrate direttamente via web con il Modello RLI senza bisogno di recarsi allo sportello. La nuova versione del Modello, di agevole compilazione, è da oggi (3 luglio 2020) disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate. Resta ferma la modalità di presentazione “agile” prevista per la richiesta di servizi essenziali in via semplificata, mediante Pec o e-mail.

Modello RLI, nuovo “adempimento successivo”

Il modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI) e gli applicativi software ad esso collegati sono stati implementati per venire incontro alle esigenze degli utenti nel corso del periodo emergenziale connesso all’epidemia da COVID-19. Per fronteggiare la crescente richiesta di comunicazioni delle rinegoziazioni dei canoni di locazione, per la maggior parte in diminuzione, è stata prevista la possibilità di effettuare l’adempimento tramite il modello RLI da parte dei soggetti abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia.

Riduzione o aumento del canone

La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo; per i casi di aumento del canone, invece, registro e bollo vengono calcolati in autoliquidazione dai software insieme ad eventuali interessi e sanzioni. Le somme eventualmente dovute possono essere versate con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante, contestualmente alla presentazione del modello. L’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, va comunicato all’Agenzia entro 20 giorni.

Il periodo transitorio

Per agevolare i contribuenti e gli operatori nel cambiamento delle procedure, assicurando il corretto e tempestivo assolvimento degli adempimenti tributari, è stato previsto un periodo transitorio, fino al 31 agosto, durante il quale gli utenti possono scegliere se comunicare la rinegoziazione del canone con il modello RLI ovvero tramite il modello 69.

Dal 1° settembre 2020, invece, per comunicare la rinegoziazione del canone dovrà essere utilizzato esclusivamente il modello RLI. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 3 luglio 2020)

Il nuovo modello con le relative istruzioni RLI (aggiornamento al 3 luglio 2020)

Nuovi software

Link al software di compilazione RLI (versione 3.0.5 del 03/07/2020)

Link al software di controllo RLI (versione 3.0.5 del 03/07/2020)

Versione 3.0.5 del 03/07/2020

Motivi dell’aggiornamento: Adeguamento al nuovo modello

Con la risposta n. 198 dell’1° luglio 2020 dell’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità di optare per regime della “cedolare secca negozi” in relazione ai contratti di locazione “nuovi” stipulati nel corso del 2019 e per il quale, in sede di prima registrazione, è stata scelta la tassazione ordinaria. In pratica, qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è ancora possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità contrattuali successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (salvo l’utilizzo della cd. remissione in bonis di cui all’articolo 2 del Dl 16/2012, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine, è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare. E questo nonostante la mancata proroga della disposizione di cui all’articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) nella quale era stata introdotta la possibilità per i proprietari di optare per la cedolare secca con riferimento a contratti di locazione di unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1.

L’esercizio o la modifica dell’opzione possono essere effettuati:
– utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
– presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto.

Sull’utilizzo della cd. remissione in bonis di cui all’articolo 2 del D.L. 16/2012, vedi:

Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 47 E del 20 dicembre 2012, con oggetto: Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) …

Link al testo della risposta ad interpello – Agenzia delle Entrate – n. 198 dell’1° luglio 2020, con oggetto: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Locazione di immobili ad uso commerciale – Imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) di superficie fino a 600 metri – Ambito applicativo – Contratto di Locazione commerciale nuovo stipulato nel 2019 – Possibilità di optare per la cedolare negozi anche nel 2020 (o per tutte le annualità future, sino alla scadenza del contratto) – Affermazione – Art. 3, del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Art. 1, comma 59, della L. 30/12/2018, n. 145

L’articolo 3-bis del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, inserito in sede di conversione, dispone l’abrogazione delle sanzioni per la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione in cedolare secca, (ad es.: quando inizia il secondo quadriennio in un contratto di locazione “4+4”) previste al comma 3 dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

A tal fine, il comma 1 dell’articolo in commento sopprime l’ultimo periodo del comma 3 dell’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il quale prevedeva che «In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni».

A tal riguardo si evidenzia che il comma 24, dall’art. 7-quater, comma 24, decreto legge 22 ottobre 2016, n. 193, conv. con mod., dalla legge 1° dicembre 2016, n. 225 ha modificato la disciplina della cedolare secca sugli affitti (ha sostituito il comma 3 dell’articolo 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011) stabilendo che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. 

Si evidenzia, peraltro, che per gli atti di irrogazione sanzione non definitivi emanati in base alle vecchie disposizioni, l’applicazione del principio del favor rei consente al contribuente di ottenere l’annullamento  delle sanzioni.

Si ricorda che la “cedolare secca” è un regime opzionale, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva – pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti – dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). Non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Si ricorda, inoltre, che il comma 16 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2017, n. 205, ha prorogato di ulteriori due anni (2018 e 2019) la “cedolare secca” al 10% per i contratti a canone concordato. In particolare, il citato comma 16 ha modificato il comma 1 dell’articolo 9 del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 al fine di prorogare per ulteriori due anni di imposta (2018 e 2019) l’aliquota dell’imposta sostitutiva sui redditi di locazione ridotta al 10% (in luogo del 15%) cd. “cedolare secca” per i contratti:

• a canone concordato stipulati nei maggiori comuni italiani (e nei comuni confinanti), negli altri capoluoghi di provincia o nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica);
• a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni prece-denti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.

Possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. Resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, la condizione che lo stesso sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni. Questa in sintesi la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 50 E del 17 maggio 2019.

Le disposizioni della legge di bilancio 2019

Si ricorda, che la legge di bilancio per il 2019, all’articolo 1 comma 59 (in “Finanza & Fisco” n. 33-34/2018, pag. 2379) ha esteso il regime opzionale della cedolare secca sugli affitti previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, anche ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti che saranno stipulati nell’anno 2019 dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, aventi ad oggetto gli immobili destinati all’uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e le relative pertinenze,  classificate nelle categorie catastali C/2 (Magazzini e locali di deposito), C/6 (Stalle, scuderie e rimesse) e C/7 (Tettoie chiuse e aperte) se congiuntamente locate. Per usufruire del regime opzionale in questione, l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati. Al fine di evitare che i soggetti, con contratti già in corso, stipulino un nuovo contratto per avvalersi del regime opzionale della cedolare secca, è previsto che l’estensione al regime opzionale non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’opzione

L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 50 E del 17 maggio 2019, con oggetto: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Locazione di immobili ad uso commerciale – Imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) di superficie fino a 600 metri – Ambito applicativo – Contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo – Ammissibilità – Art. 3, del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Art. 1, comma 59, della L. 30/12/2018, n. 145

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8 E del 10 aprile 2019, con oggetto: NOVITÀ FISCALI 2019 – MANOVRA FINANZIARIA PER IL 2019 – Legge di Bilancio 2019 – Primi chiarimenti – Estensione del regime forfetario – Imposta sostitutiva per imprenditori individuali e lavoratori autonomi – Riporto delle perdite per i soggetti IRPEF – Proroghe delle detrazioni per spese di ristrutturazione edilizia e del risparmio energetico – Iper ammortamento e Cloud computing – Credito d’imposta ricerca e sviluppo (R&S) – Definizione agevolata dei debiti tributari per contribuenti in difficoltà economica – L. 30/12/2018, n. 145 – D.L. 23/10/2018, n. 119, conv., con mod., dalla L. 17/12/2018, n.136». Cfr. Paragrafo 1.9 (Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale – comma 59) e 1.10 (Acconto cedolare secca – comma 1127)

Chiarimenti in ordine al regime fiscale oggetto di estensione dall’ art. 1, comma 59, della L. 30/12/2018, n. 145 sono stati forniti dalla scrivente, tra l’altro, con le circolari n. 26/E del 1° giugno 2011 (in “Finanza & Fisco” n. 17/2011, pag. 1333), n. 20/E del 4 giugno 2012 (in “Finanza & Fisco” n. 16/2012, pag. 1221), n. 47/E del 20 dicembre 2012 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati), n. 13/E del 9 maggio 2013 (in “Finanza & Fisco” n. 12/2013, pag. 831) e con la risoluzione n. 115/E del 1° settembre 2017 (in “Finanza & Fisco” n. 19/2017, pag. 1520).

Locazione di unità immobiliare abitativa

La giurisprudenza sull’applicazione della cedolare secca anche ai contratti di locazione in cui il conduttore risulta un esercente attività d’impresa o un professionista

Commissione Tributaria Provinciale di Bari, Sez. I, n. 825 del 2 maggio 2019

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Natura giuridica del conduttore e del locatore – Immobile uso abitativo

La disciplina del particolare regime fiscale, denominato “cedolare secca”, è disciplinato dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, il cui art. 1 dispone che «in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime». Il presupposto pertanto è che la locazione sia destinata ad uso abitativo e che il locatore non abbia stipulato il contratto nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni, come disciplinato dal sesto comma del citato articolo 3. In altri termini, se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, e possibile optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.

Commissione Tributaria Provinciale di Pavia, Sez. III, n. 222 del 25 giugno 2018

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Immobile ad uso abitativo – Locatore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale – Locatario società – Applicabilità

Il regime della cd. “cedolare secca” è applicabile in caso di locazione di immobile ad uso abitativo da parte di una persona fisica ad una società, se il locatore persona fisica non esercita un’attività imprenditoriale, poiché, per usufruire del predetto regime, il locatore non deve agire nell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo, mentre nessuna limitazione è indicata in capo al locatario.

Commissione Tributaria Provinciale di Milano, Sez. XIV, n. 2614 dell’8 giugno 2018

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Natura giuridica del conduttore e del locatore – Immobile uso abitativo

È corretta l’interpretazione secondo cui tutta la normativa sulla cedolare secca concerne il locatore dell’unità immobiliare, quando, come nel caso di specie, sia pacifico che il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliare ad uso abitativo. È il locatore a non dover svolgere attività di impresa, arti o professioni, mentre è ininfluente la natura giuridica del locatario.

Commissione Tributaria Regionale dell’Umbria, Sez.III, n. 117 del 16 febbraio 2018

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Locazioni ad uso abitativo – Cedolare secca – Regime fiscale

In tema di tassazione dei canoni di locazione, il locatore persona fisica che non eserciti attività imprenditoriale può optare per il regime della c.d. cedola secca di cui all’art. 3 del D.lgs. n. 23/2011 anche quando il contratto – purché inerente immobile con destinazione abitativa – sia posto in essere con un conduttore che abbia la veste di imprenditore o lavoratore autonomo. E’ dunque errata la decisione del giudice di primo grado, essendo il locatore l’unico beneficiario della cedolare secca oltre che l’unico a poter optare per il suddetto regime fiscale, a nulla rilevando la diversa interpretazione effettuata con la circolare citata dall’Ufficio finanziario, come noto “tam quam non esset” ove in contrasto con la legge.

Commissione Tributaria Regionale della Liguria, Sez.I, n. 800 del 31 maggio 2017

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – Cedolare secca su locazioni abitative – Art. 3 D.Lgs. 23/2011 – Circ. 26/E/2011

La normativa di riferimento, ossia l’art. 3 del D.lgs. 23/2011, sotto il profilo soggettivo, si limita ad affermare che le disposizioni di cui ai commi 1,2,4,5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa, o di arti e professioni, con ciò precludendo chiaramente l’applicabilità della cedolare solo quando è il locatore ad agire nella veste di imprenditore o di lavoratore autonomo.

Con provvedimento del 19 marzo 2019, Prot. n. 64442/2019, recante: «Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica», l’Agenzia delle Entrate ha approvato, con le relative istruzioni, il nuovo Modello per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

Il modello “RLI” è altresì utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti:

• comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
• opzione per il regime della cedolare secca anche per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze (art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018);
• contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”;
• registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
• registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
• ravvedimento operoso;
• gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
• registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Periodo transitorio

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello RLI, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 15 giugno 2017, a decorrere dal 20 marzo 2019.

Dal 20 marzo al 19 maggio 2019 saranno accettati sia il modello approvato con il provvedimento del 15 giugno 2017 sia quello approvato con il presente provvedimento.

A partire dal 20 maggio 2019 potrà essere utilizzato esclusivamente il modello approvato con il presente provvedimento.

Link al provvedimento del 19 marzo 2019, Prot. n. 64442/2019, recante: «Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica», pubblicato nel sito internet dell’Agenzia delle Entrate il 19 marzo 2019

Nuovi  software

Link al software di compilazione RLI (versione 3.0.2 del 02/04/2019 per l’adeguamento al nuovo modello e modifica risoluzione con cedolare)

Link al software di controllo RLI (versione 3.0.2 del 02/04/2019 per l’adeguamento al nuovo modello e modifica risoluzione con cedolare)

Rinvio della scadenza per la comunicazione telematica al Fisco dei dati riguardanti i contratti degli affitti brevi conclusi nel 2017. Lo prevede un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 20 giugno 2018, emanato d’intesa con il Ministero dell’Economia e delle Finanze – Dipartimento della Ragioneria Generale dello Stato, che proroga al 20 agosto prossimo il termine per l’invio delle informazioni. In questo modo i soggetti interessati avranno più tempo per comunicare i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite, ovvero il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Come trasmettere i dati

La predisposizione e la trasmissione dei dati deve avvenire attraverso i canali telematici dell’Agenzia, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet delle Entrate. I soggetti non residenti trasmettono i dati tramite una stabile organizzazione, se provvisti, o avvalendosi di un rappresentante fiscale, utilizzando gli stessi servizi dell’Agenzia.

Si ricorda che l’articolo 4, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ha disposto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati dei contratti conclusi per il loro tramite. Inoltre, con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 n. 132395 sono state adottate le disposizioni di attuazione dell’articolo 4 del citato decreto-legge n. 50 del 2017, convertito con modificazioni dalla legge n. 96 del 2017. In particolare, il punto 3.2 del citato provvedimento prevede che i dati dei contratti conclusi siano trasmessi dai soggetti obbligati attraverso i servizi dell’Agenzia delle entrate, in conformità alle specifiche tecniche da pubblicare sul sito internet dell’Agenzia stessa. La pubblicazione di tali specifiche tecniche sul sito internet dell’Agenzia delle entrate è avvenuta il 12 giugno 2018 (link esterno verso http://www.agenziaentrate.gov.it) e, pertanto, per consentire ai soggetti tenuti all’obbligo di comunicazione di usufruire di un congruo termine per l’effettuazione dell’adempimento, esclusivamente per i dati dei contratti conclusi nel 2017, il termine per la trasmissione dei dati è ora prorogato ai sensi dell’articolo 19-octies, del decreto-legge 16 ottobre 2017 n. 148, convertito con modificazioni dalle legge 4 dicembre 2017, n. 172, che al comma 5 prevede che, per garantire un termine congruo, la proroga dei termini per l’adempimento di obblighi dichiarativi e comunicativi non possa essere superiore a sessanta giorni. Considerato che il sessantesimo giorno successivo al 12 giugno 2018 cade il giorno 11 agosto 2018 e tenuto conto che tale scadenza cadrebbe nel periodo compreso tra il 1° e il 20 agosto, il termine, con il citato provvedimento del 20 giugno 2018, viene fissato al 20 agosto 2018, in ottemperanza di quanto disposto dall’articolo 37, comma 11-bis, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, inserito dall’articolo 3-quater del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni dalla legge 26 aprile 2012, n. 44.

Link al testo del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 20 giugno 2018, n. 123723/2018, recante: «Termini di trasmissione dei dati relativi ai contratti di cui all’articolo 4, commi 1 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96»

Documenti di normativa e prassi

Nuova disciplina sulle locazioni brevi. In chiaro gli adempimenti per intermediari e locatori

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 E del 12 ottobre 2017: «CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni -Opzione per l’applicazione della cedolare secca di cui all’art. 3 del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Locazioni brevi – Definizione – Comunicazione dei dati – Obbligo di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo a determinati intermediari – Conseguenti obblighi di versamento, certificazione e dichiarazione della ritenuta – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017»

Locazioni brevi: 1919 è il codice tributo da utilizzare per il versamento delle ritenute. Eventuali eccedenze si recuperano con i codici 1628 o 6782

Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88 E del 5 luglio 2017: «RISCOSSIONE – Contratti di locazione breve – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96»

Nuovo regime fiscale delle locazioni brevi: il provvedimento con i nuovi obblighi per “intermediari” e locatori

Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017: «Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo»

Link alla nuova guida dell’Agenzia delle entrate: “Locazioni brevi. La disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari”

Software di compilazione della Comunicazione relativa alle Locazioni Brevi (Versione: 1.0.0 del 13/06/2018)

Il software Comunicazione Locazioni Brevi 2018 consente la compilazione delle Comunicazioni relative alle Locazioni Brevi stipulate nel 2017 e la creazione del relativo file da inviare telematicamente.

(Link esterno verso http://www.agenziaentrate.gov.it)

I codici tributo 8114 denominato “Sanzione di cui all’art. 11, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997, dovuta ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del D.L. n. 16/2012 – REMISSIONE IN BONIS” e 8115 denominato “Sanzione di cui all’art. 11, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997, dovuta ai sensi dell’articolo 2, comma 2, del D.L. n. 16/2012 – REMISSIONE IN BONIS 5 per mille”, istituiti con la risoluzione n. 46/E dell’11 maggio 2012 per versare, tramite modello F24, le sanzioni conseguenti a specifiche inadempienze formali e usufruire dell’istituto della Cd. remissione in bonis cambiano modello di pagamento. In particolare, l’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 42/E del 1° giugno 2018, ha previsto che, a decorrere dall’11 giugno 2018, i suddetti codici tributo siano utilizzati esclusivamente nel modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE).

Nel documento precisate, altresì, le modalità di compilazione della delega di pagamento.

Nella sezione “CONTRIBUENTE”, sono indicati:

• nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto che effettua il versamento.

Nella sezione “ERARIO ED ALTRO”,  sono indicati:

• nel campo “tipo”, la lettera “R”;
• nel campo “elementi identificativi”, nessun valore;
• nel campo “codice”, il codice tributo;
• nel campo “anno di riferimento”, l’anno per cui si effettua il versamento (nella forma “AAAA”).

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 42 E del 1° giugno 2018, con oggetto: «AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE – REGIMI FISCALI OPZIONALI – REMISSIONE IN BONIS – Adempimenti formali per la fruizione di benefici fiscali o l’accesso a regimi fiscali opzionali – Assolvimento tardivo – Utilizzo dei codici tributo 8114 e 8115 nel modello di pagamento “F24 Versamenti con elementi identificativi” per il pagamento delle sanzioni per la rimessione in bonis dovute ai sensi dell’art. 2, commi 1, 2, 3 e 3-bis, del D.L. 02/03/2012, n. 16, conv., con mod., dalla L 26/04/2012, n. 44»

Prassi:

Mancate comunicazioni per la fruizione di benefici fiscali o l’accesso a regimi fiscali opzionali: le istruzioni per mettersi in regola, pagare la sanzione e tornare in bonis

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38 E del 28 settembre 2012: «ADEMPIMENTI TRIBUTARI – Comunicazione di opzioni – Adempimenti formali per la fruizione di benefici fiscali o l’accesso a regimi fiscali opzionali – Adempimenti formali non eseguiti tempestivamente – Remissione in bonis di carattere generale – Possibilità di assolvimento tardivo (ravvedimento) entro il termine della prima dichiarazione fiscale utile e in ogni caso prima dell’inizio dei controlli – Ambito oggettivo di applicazione della speciale forma di ravvedimento e fattispecie sanabili – Rapporto tra in nuovo istituto ed il regolamento sulla disciplina delle opzioni di cui al D.P.R. 10/11/1997, n. 442 che consente l’opzione e la revoca di regimi di determinazione dell’imposta o di regimi contabili in virtù della concreta attuazione sin dall’inizio di comportamenti concludenti del contribuente – Art. 2, commi 1, 2, 3 e 3-bis, del DL 02/03/2012, n. 16, conv., con mod., dalla L 26/04/2012, n. 44»

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 47 E del 20 dicembre 2012: «Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”)»

Locazioni brevi, tutti i passi da seguire in una guida dedicata dell’Agenzia delle Entrate. Come e quando si applicano le nuove regole, come optare per la cedolare secca, come inviare i dati dei contratti, quando operare la ritenuta: sono questi i temi trattati nella nuova pubblicazione, dell’Agenzia delle Entrate. Un prezioso vademecum per intermediari e locatori.

Le regole per gli intermediari

La guida illustra le novità per chi esercita attività di intermediazione immobiliare sia tramite i canali tradizionali sia attraverso la gestione di portali telematici. Gli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione stipulata per il loro tramite. Inoltre, se intervengono anche nel pagamento o se incassano i corrispettivi sono tenuti ad applicare una ritenuta, pari al 21% del canone, da versare all’erario entro il mese successivo. La ritenuta va operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Ok alla cedolare secca per i locatori

Il decreto legge n. 50/2017 (in “Finanza & Fisco” n. 13-14/2017, pag. 1031) ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, ossia per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati, dal 1° giugno 2017, tra persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa. La guida spiega che per questi contratti, comprese le sublocazioni, il locatore può optare per il regime della cedolare secca assoggettando il reddito derivante dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21% invece della tassazione ordinaria. I contratti possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o mediante piattaforme online.

Link alla nuova guida dell’Agenzia delle entrate: “Locazioni brevi. La disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari”

Per saperne di più:

Nuova disciplina sulle locazioni brevi. In chiaro gli adempimenti per intermediari e locatori

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 E del 12 ottobre 2017: «CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Opzione per l’applicazione della cedolare secca di cui all’art. 3 del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Locazioni brevi – Definizione – Comunicazione dei dati – Obbligo di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo a determinati intermediari – Conseguenti obblighi di versamento, certificazione e dichiarazione della ritenuta – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017»

Locazioni brevi: 1919 è il codice tributo da utilizzare per il versamento delle ritenute. Eventuali eccedenze si recuperano con i codici 1628 o 6782

Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88 E del 5 luglio 2017: «RISCOSSIONE – Contratti di locazione breve – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi – Art. 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L. 21/06/2017, n. 96»

Nuovo regime fiscale delle locazioni brevi: il provvedimento con i nuovi obblighi per “intermediari” e locatori

Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017: «Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo»

A quali contratti si applica la nuova disciplina sulle locazioni brevi, chi sono gli attori coinvolti, cosa devono fare intermediari e locatori, chi opera le ritenute ed effettua le comunicazioni dei dati relativi ai contratti. Sono questi i punti centrali della circolare n. 24/E, con cui l’Agenzia delle Entrate chiarisce il perimetro degli adempimenti, anche alla luce delle questioni emerse nel corso del tavolo di confronto con le associazioni di categoria e i principali operatori interessati.

Focus sulle caratteristiche dei contratti

Secondo quanto previsto dal D.L. 50/2017 (manovra correttiva 2017), ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve, stipulati dal 1° giugno 2017, può applicarsi, su opzione del locatore, il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%. Sono considerate locazioni brevi quelle di durata inferiore a 30 giorni, anche per finalità turistiche. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno dalle stesse parti. Le nuove norme si applicano esclusivamente ai contratti stipulati tra persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa.

Tipologia di immobili e servizi

Quanto agli immobili, restano fuori dalle nuove regole quelli situati all’estero e quelli che non hanno finalità abitative: la locazione deve quindi riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze dell’abitazione. Il contratto può avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’alloggio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, come, ad esempio, la fornitura di collegamento wi-fi e di aria condizionata. Restano invece fuori i contratti che includono servizi non necessariamente correlati con la finalità residenziale dell’immobile, come per esempio la colazione, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. La circolare chiarisce inoltre che non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale.

I chiarimenti sulle sanzioni

Le ritenute si applicano ai canoni e ai corrispettivi derivanti da contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017: gli intermediari erano quindi tenuti a versarle entro il 16 luglio 2017. Tuttavia, nel rispetto dello Statuto dei diritti del contribuente e tenendo conto delle iniziali difficoltà incontrate dagli operatori, gli uffici dell’Agenzia potranno escludere le sanzioni per l’omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre 2017. Gli intermediari saranno comunque sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre e da versare entro il 16 ottobre 2017. Resta in ogni caso fermo l’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 poiché l’adempimento deve essere effettuato nel 2018. Sull’argomento, la circolare chiarisce che l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto non è sanzionabile se causata dal comportamento del locatore.

Gli intermediari coinvolti e l’applicazione della ritenuta

Le nuove regole riguardano tutti i soggetti attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve, a prescindere dal fatto che siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia. Non rilevano né la forma giuridica del soggetto che intermedia (forma individuale o associata) né la modalità con cui l’attività è svolta (che può riferirsi ai contratti di locazione stipulati on line e off line). La ritenuta va operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore. In ogni caso la materiale disponibilità delle somme impone all’intermediario di effettuare il prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare all’erario. In caso di pagamento tramite assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie, non è quindi tenuto a trattenere la ritenuta, anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. (Così, comunicato stampa Agenzia delle entrate del 12 ottobre 2017)

 Per saperne di più:

Link al testo della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 E del 12 ottobre 2017, con oggetto: CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE – Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni – Opzione per l’applicazione della cedolare secca di cui all’articolo 3 del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 – Obblighi di versamento, certificazione e dichiarazione della ritenuta – Art. 4, del DL 24/04/2017, n. 50, conv., con mod., dalla L 21/06/2017, n. 96 – Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, prot. n. 132395/2017

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello RLI, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 (in “Finanza & Fisco” n. 45/2013, pag. 3360), a decorrere dal 19 settembre 2017. Pertanto, a far data dal 19 settembre 2017 dovrà essere utilizzato esclusivamente il nuovo modello approvato con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 15 giugno 2017, prot. n. 112605/2017 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati)

La nuova versione del modello RLI dovrà essere utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentro e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

Con il modello aggiornato sarà inoltre, possibile eseguire i seguenti adempimenti:

— comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;

— contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”, sostituendo il “Modello 69” per tali fattispecie;

— denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi;

— registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;

— registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;

— ravvedimento operoso;

— gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;

— registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Tra le novità, oltre la possibilità di comunicare ulteriori dati relativi alle parti contrattuali e al tipo di contratto, si segnala l’introduzione del nuovo quadro E, “Locazione con canoni differenti per una o più annualità” che va compilato se nel contratto di locazione è stato previsto, per una o più annualità, un canone differente. In tal caso va indicato per ogni annualità successiva alla prima (il cui importo è già stato indicato nella sezione I del quadro A) l’importo del relativo canone.

Per saperne di più:

Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 15 giugno 2017, prot. n. 112605/2017, recante: «Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica»

Link al software di controllo RLI (versione 2.0.1 per l’adeguamento al nuovo modello)

Link al software di compilazione RLI (versione 2.0.1 per l’adeguamento al nuovo modello)

Il software Registrazione Locazioni Immobili (RLI), serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni.

Il comma 24, dall’art. 7-quater, comma 24, del decreto legge n. 193 del 2016, ha modificato la disciplina della cedolare secca sugli affitti (ha sostituito il comma 3 dell’articolo 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011) stabilendo che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. Lo stesso comma, inoltre, ha modificato le sanzioni per la mancata presentazione delle comunicazioni in ordine ai contratti per cui è stata esercitata l’opzione: oltre al caso di mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione, si prevede che siano comminate sanzioni anche per la mancata comunicazione della proroga, anche tacita, dei medesimi contratti. Viene elevata a 100 euro la misura di tale sanzione, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. Peraltro, per consentire il versamento tramite il modello “F24 della suddetta sanzione con la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 30 del 10 marzo 2017 (in www.pianetafiscale.it – Area riservata agli abbonati) è stato istituito il codice tributo: “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. Ciò premesso, con la risoluzione 115 del 1° settembre 2017 l’Agenzia delle Entrate, conferma che a tale sanzione (come già detto, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni), “sia comunque applicabile la disciplina del ravvedimento operoso prevista dall’art. 13 del D.Lgs. n. 472 del 1997”. Sulla base di tale affermazione, se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la “sanzione base” è pari a 50 euro: su questa poi, è possibile applicare le ulteriori percentuali di riduzione previste dall’articolo 13 del D.Lgs. n. 472 del 1997. Tale conclusione è motivata principalmente sulla ben nota onnicomprensività dell’istituto del ravvedimento che trova applicazione per la quasi totalità delle violazioni tributarie, salvo esclusioni espresse dettate da specifiche ragioni di politica tributaria.

In caso proroga non serve la comunicazione di rinuncia all’aumento del canone

Di particolare rilevanza, poi, è l’altro chiarimento contenuto documento prassi. In particolare, l’Entrate puntualizzano che nel caso di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata. Naturalmente detta comunicazione è però necessaria nel caso in cui tale opzione non sia stata già comunicata nel contratto di locazione stesso.

Link al testo della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 115 E del 1° settembre 2017, con oggetto: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI – SANZIONI TRIBUTARIE – Ravvedimento operoso – Imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione – Regime sanzionatorio per le omissioni e infedeltà fiscali relative ai contratti di locazione – Sanzione per l’omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca – Modalità determinazione della sanzione “base” di computo ai fini dell’applicazione del ravvedimento – Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti in caso di proroga – Non necessità nel caso di opzione comunicata nel contratto di locazione – Art. 3, commi 3 e 11 del D.Lgs. 14/03/2011, n. 23 come sostituito dall’art. 7-quater, comma 24, del D.L. 22/10/2016, n. 193, conv., con mod., dalla L.01/12/2016, n. 225 – Art. 69, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 – Art. 13, del D.Lgs. 18/12/1997, n. 472